나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11704 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 ""화곡역"" 남서측 인근에 위치하는 ""에
이엔타워"" 제2층 제202호로서, 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ""화곡역""
이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 중 제2층 제202호로서,
외 벽 : 석재붙임 및 벽돌타일 마감 등
내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 세장형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 1083-12, 1083-28 공히
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연
립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26~2026.08.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11704 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1083-12 에이엔타워 제2층 제202호

건물명: 에이엔타워

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021.11.15)

감정가: 245,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

토지면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

토지 지분: 18.8㎡ (약 5.69평)

건물면적: 29.72㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 29.72㎡ (약 9.00평)

1.3. 기타

구분건물 감정평가요항표 요약: 도시형생활주택(단지형다세대) 1개호로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 "화곡역" 남서측 인근에 위치하는 "에이엔타워" 제2층 제202호입니다. 인근 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로

본 건은 남측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

등기부상 소유권보존은 2021년 11월 19일 안병수 명의로 이루어졌으며, 이후 2022년 2월 25일 안준에게 소유권이 이전되었습니다.

주택임차권(강이화) 등기가 2024년 2월 15일 접수되었으나, 말소 처리되었습니다.

강제경매 개시 결정은 2025년 8월 26일 주택도시보증공사 명의로 접수되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

등기부채권 총액은 345,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강이화 (주택도시보증공사 관련)

보증금: 345,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-03

확정일자: 2022-01-17

배당신고일자: 2024-02-15

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기 말소됨.

* 임차인: 윤일석

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-06

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리

주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기 (2025.08.26)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요: 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 화곡동 지역은 지하철 5호선 화곡역을 중심으로 상업, 주거, 업무 기능이 복합적으로 혼재된 지역입니다. 주변에 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 많아 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 업종 분포 (추정)

근린생활시설, 소매점, 음식점 등이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 또한, 검색 결과에 따르면 화곡역 인근은 유흥업소(룸싸롱 등)가 밀집한 지역으로도 언급됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본 건 인근에는 서울화곡초등학교, 화곡중학교, 강서고등학교 등이 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설 (추정)

지하철역, 버스정류장 등 대중교통 시설과 함께, 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (윤일석)

임차인 윤일석은 2025년 2월 6일 전입하여 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력이 있다는 점은 잔금 납부 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있는 리스크 요인입니다.

6.2. HUG 인수조건 및 주의사항

특별 매각조건으로, 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 또한, 주의사항에 임차인 및 주택임차권 승계인의 주택도시보증공사에 대한 대항력 포기 조건으로 매각된다고 명시되어 있습니다. 이는 HUG가 임차인 문제를 해결하는 것을 전제로 하고 있으나, 윤일석 임차인의 대항력 존재는 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 제한

본 토지는 공항시설보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 공법상 제한을 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 유흥업소 밀집 지역 (혐오시설 관련)

화곡역 일대는 유흥업소가 밀집된 지역으로도 알려져 있습니다. 이는 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요소로 간주될 수 있습니다.

6.5. 기타 사항

임대관계는 미상으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 5호선 화곡역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리합니다. 비교적 최근 준공된 건물(2021년)이며, 감정가는 2억 4,500만원입니다.

7.2. 강점

* 화곡역 인근 역세권 입지

* 비교적 신축 건물 (2021년 준공)

* 도시형생활주택으로 소형 면적

* 매각 조건으로 임차인 관련 부담 해소 기대 (HUG 보증)

7.3. 약점

* 대항력 있는 임차인 (윤일석)의 존재와 그 해결 여부 불확실성

* 다수의 공법상 토지 이용 제한

* 화곡역 주변 유흥업소 밀집 지역에 따른 주거 환경 우려

8. 투자 포인트

8.1. 매력적인 투자 요소

본 물건은 역세권 입지와 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. HUG가 채권자인 강제경매 사건으로, 특별 매각 조건과 주의사항에 따라 임차인 보증금 인수 부담이 없도록 처리될 가능성이 높습니다. 이를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 건물(다세대, 도시형생활주택)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2018년식 37.05㎡ 물건이 300,000,000원, 2000년식 53.84㎡ 물건이 255,000,000원, 1995년식 41.32㎡ 물건이 169,000,000원에 거래되었습니다. 이를 본 건의 전용면적 29.72㎡ 기준으로 환산 시, 최근 준공 연도의 유사 물건(M펠리체)의 평당가(약 809만원/㎡)를 적용하면 약 240,748,500원 수준으로 시세가 형성되어 있습니다. 감정가 245,000,000원과 유사한 수준입니다.

9.2. 권리 분석 기반 조정

말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인 윤일석의 존재가 주요 변수입니다. 만약 특별 매각 조건으로 해당 임차인 문제가 완벽히 해결되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 추가 보증금이나 법적 분쟁의 위험이 있습니다. 이 점을 감안하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

9.3. 최종 예상 입찰가

감정가(245,000,000원)와 유사한 수준의 시세, 그리고 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 임차인 문제 해결의 확실성과 향후 시장 상황을 종합적으로 판단하여, 230,000,000원에서 245,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.