나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11838 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""강서구청"" 북동측 인근에 위치하며 부근은
각종 근린생활시설 및 업무시설과 아파트 및 다세대주택등의 공동주택등이 혼재하여
형성되어 있는바 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 제반 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 북동측 원거리에
지하철 9호선 ""가양역""이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하2층 지상18층건(사용승인일자: 2020. 4. 9)중
제 6층 제 601호로
외벽: 외장석재붙임등 마감
내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감
바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기
창호: 새시이중창임

이용상태

오피스텔로 이용중이며 ""건축물현황도"" 참고바람

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비,
옥내소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로 인접지 및 접면도로와는 등고.평탄하게 조성하여 현재
건(오피스텔등)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 30미터폭(화곡로)의 포장도로와 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>,
도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)
<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한
허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),
도시관리계획 입안중(강서지구중심 지구단위계획구역), 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11838 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제6층 제601호

건물명: 거마지엠밸리

용도: 오피스텔

감정가: 182,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 현황

건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하2층, 지상18층 (본건 6층)

* 사용승인일자: 2020년 4월 9일

* 주요용도: 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설(소매점)

* 전용면적: 13.89㎡ (약 4.20평)

* 건물지분: 13.89㎡ (약 4.20평)

* 내부 마감: 벽지 및 타일 등

* 설비: 급탕, 급배수, 개별난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 기계식주차

토지 정보

* 형상: 세장형

* 이용상태: 오피스텔 부지로 이용중

* 토지면적: 2.50㎡ (약 0.75평)

* 토지지분: 2.5㎡ (약 0.75평)

* 인접 도로: 북서측 약 30미터폭 화곡로 접함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, ""강서구청"" 북동측 인근 지역입니다. 주변은 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 및 다세대주택 등 공동주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 북동측 원거리에 지하철 9호선 ""가양역""이 위치해 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 24일 강서세무서장의 압류(체납징세)입니다.

3.2. 인수주의 권리

* 대항력 있는 임차인

* 임차인: 윤

* 보증금: 179,000,000원

* 전입일자: 2022년 4월 18일

* 확정일자: 2022년 3월 24일

* 배당신고일자: 2023년 11월 3일

* 권리종류: 주택임차권 (등기부 을1)

* 비고: 등기부상 말소기준권리보다 선순위이며, '인수'로 기재되어 있습니다. 물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 기타 권리사항

* 갑2, 갑4: 소유권이전 1, 3번 신탁등기 말소 (차정환 외 3명)

* 갑5: 공유자전원지분전부이전 (손재현, 매매) - 말소

* 갑7: 주택도시보증공사의 가압류 (1,020,000,000원) - 말소

* 갑8: 보령세무서장의 압류 - 말소

* 갑9: 한국주택금융공사의 강제경매 (214,995,233원) - 말소

등기부채권 총액은 약 1,199,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 이용 현황

본건은 강서구청 인근의 오피스텔 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 분포하여 상권이 활성화된 편입니다. 오피스텔의 전용면적이 13.89㎡로 소형 평형에 해당합니다.

4.2. 최근 거래 사례

제공된 JSON 정보에 따르면,

* 거래일자: 2024년 3월 18일

* 거래금액: 13,500만원 (135,000,000원)

* 전용면적: 13.42㎡ (약 4.06평)

* 해당 층수: 12층

* 건물명: 거마지엠밸리

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5

이는 본건과 유사한 소형 오피스텔의 실거래 사례로, 현재 시장 가격을 파악하는 데 참고가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 행정기관: 강서구청이 인근에 위치합니다.

* 교통: 시내버스정류장 및 지하철 9호선 가양역 이용이 가능합니다.

* 상업시설: 주변에 각종 근린생활시설이 다수 분포합니다.

5.2. 기타 시설

* 건물 내: 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 기계식 주차 설비가 설치되어 있습니다.

* 난방: 도시가스보일러를 이용한 개별난방 방식입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 건에는 대항력 있는 선순위 임차인(윤 )이 존재하며, 보증금 179,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 경매 물건의 감정가(182,000,000원)와 최근 실거래가(135,000,000원)를 고려할 때, 해당 임차 보증금이 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 할 금액이 상당하여 투자 원금 회수에 큰 부담이 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 관련 제약

* 중요시설물보호지구(공항)

* 수평표면구역(수평표면)

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 도시관리계획 입안중(강서지구중심 지구단위계획구역)

이러한 용도지역지구 관련 내용은 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타 법규 관련 사항

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.09.05 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정) - 해당 물건의 토지가 도로에 해당하는지, 허가구역 지정 시 매수인의 취득에 영향이 있는지 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 오피스텔로, 서울 강서구청 인근의 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 179,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 투자 비용이 크게 증가하게 되며, 이는 감정가 및 최근 실거래가와 비교했을 때 투자 수익률에 심각한 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 본 건은 명확한 권리 분석과 보증금 인수 금액에 대한 철저한 사전 조사 없이 접근할 경우 상당한 리스크를 부담할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 준수한 입지: 강서구청 인근 지역으로 행정 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 소규모 사업장 운영에 적합한 전용면적입니다.

* 고려할 점:

* 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 179,000,000원 인수 부담

* 낮은 전용면적 대비 높은 총 투자 비용 발생 가능성

* 토지이용계획에 따른 개발 제약 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외하고 산정하였으나, 실제 투자 시에는 보증금 인수액을 포함한 총 투자 비용을 면밀히 고려해야 합니다.

최근 실거래가(13,500만원)와 감정가(18,200만원) 사이에서, 그리고 권리상 부담을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 본 건의 예상 입찰가는 약 150,000,000원 정도로 제안할 수 있습니다.

이는 입찰자가 단독으로 인수하는 순수 입찰가이며, 실제 보증금 인수액(179,000,000원)을 합산하면 매수인의 총 부담액은 최소 329,000,000원 (150,000,000원 + 179,000,000원) 이상이 될 수 있습니다. 이 총 부담액이 향후 예상되는 임대 수익이나 매각 차익을 고려했을 때 합리적인 수준인지 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.