나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11813 [1] 서울특별시 구로구 구로동 329-78 대보스빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감감정 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대학교구로병원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필지 일단의 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택-15세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,3 공히, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11813 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 329-78 대보스빌 제2층 제202호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕)지붕 6층 건물 내 제2층 제202호

건축연도: 2018년

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

용도: 도시형생활주택

토지면적: 19.61㎡ (약 5.93평)

토지지분: 19.61㎡ (약 5.93평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물지분: 29.88㎡ (약 9.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 281,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "고려대학교구로병원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

주변 도로 상태는 동측으로 노폭 약 8미터, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (2023-09-18 접수, 1,279,000,000원)

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2018-10-29

* 주택임차권 (을1): 2025-04-17 접수, 권리금액 265,500,000원, 말소: 인수

* 가압류 (갑7): 2023-09-18 접수, 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 압류 (갑8): 2024-01-04 접수, 서초세무서장 (말소)

* 강제경매 (갑9): 2025-08-29 접수, 김 (채권자, 265,500,000원) (말소)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 265,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-22

* 확정일자: 2019-05-02

* 배당신고일자: 2025-04-17

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

본건에는 대항력 있는 임차인 김 이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 265,500,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리 관계이며, 총 인수 보증금은 265,500,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 서울 구로구 구로동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 고려대학교구로병원 인근에 자리하여 병원 종사자 및 관련 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 다수의 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업 지구에 비해 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다. 도시형생활주택(15세대)으로 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 접근성 무난.

* 편의시설: 고려대학교구로병원, 주변 근린생활시설 이용 편리.

* 주변 시세:

최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 면적(약 29.84㎡)의 다세대 주택이 2026년 7월 1일에 28,200만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(28,100만원)와 유사한 수준을 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 김 의 보증금 265,500,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 상당히 증가합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 토지이용계획 상 제한사항:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 장애물제한표면구역(공항시설법)

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역(수도권정비계획법)

* 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.) - 향후 거래 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 해당 물건 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구의 도심 생활권에 위치한 도시형생활주택으로, 고려대학교구로병원과 같은 주요 시설 접근성이 양호합니다. 건물은 비교적 신축(2018년 준공)이며, 적정 면적을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 보증금 265,500,000원을 인수해야 하는 조건은 매우 중요한 고려사항입니다. 임차인의 보증금액이 물건의 감정가 및 시세 대비 높은 수준이므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(예상) 및 병원 인근 입지: 지속적인 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1인 가구 및 젊은 층을 대상으로 한 임대 사업에 유리할 수 있습니다.

* 안정적인 건물 상태: 비교적 최근에 건축된 철근콘크리트 구조물입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

인수 보증금: 265,500,000원

인수 보증금을 제외하고 계산한 예상 입찰가는 약 15,500,000원입니다. 이는 감정가를 기준으로 인수 보증금을 차감한 금액으로, 총 투자 비용(입찰가+인수 보증금)이 감정가 수준이 되도록 산정한 것입니다. 하지만 주변 시세를 고려했을 때, 임차인 보증금 인수 부담이 매우 크므로, 낙찰 후 실제 투자 수익률 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.