나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11872 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42 여의도써밋 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 ""한림대학교 한강성심병원"" 북서측 인근에 위
치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역으로 주위
환경은 보통임

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 ""영등포시장
역""이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지하1층 / 지상 12층 건물 내 제2층 제204호로서
(사용승인일 : 2021.10.01)

외 벽 : 복합 판넬 및 석재 붙임 마감 등,
내 벽 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 이중창 등임

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 소화전 설비, 화재탐지 설비
등이 설치되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형지로서, 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측 및 북서측으로 각각 노폭 약 20미터, 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방법용 가축)지역경제과 문의)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발165m(지반+건축+옥탑
등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((
대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~
2026.8.25.))

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 29-42번지, 여의도써밋 제2층 제204호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11872 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 245,000,000원입니다.

토지 면적은 4.96㎡(약 1.5평)이며, 건물 면적은 17.46㎡(약 5.3평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지하 1층/지상 12층 건물 내 제2층 제204호이며, 사용승인일은 2021년 10월 1일입니다.

건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 사용 중입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 위치하며, 주변에는 "한림대학교 한강성심병원"이 북서측 인근에 있습니다.

주위 환경은 공동주택, 오피스텔, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 여건은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건 토지는 남서측 약 20미터, 북서측 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류입니다.

주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 2022년 3월 7일 확정일자, 2022년 4월 4일 전입일자를 가진 임차인 김소미(주택도시보증공사)가 있으며, 보증금은 245,000,000원, 차임은 0원입니다.

- 임차인 현황표 상 "대항력: 없음"으로 기재되어 있으며, 집합건물 등기부 요약상 주택임차권은 말소된 것으로 확인됩니다.

- 특이사항 및 주의사항에 "대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경"이 언급되어 있고, 물건명세서상 "임차인 김소미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 내용이 있습니다.

- 이는 매수인에게 추가적인 임차보증금 부담 위험이 없음을 의미하며, 해당 조건이 이행될 경우 모든 임차권 관련 문제는 소멸될 것으로 보입니다.

* 2023년 2월 7일 강서세무서장의 압류 (말소기준권리)

* 2025년 9월 1일 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 (2025타경11872)

* 2025년 11월 14일 양천세무서장의 압류

등기부채권 총액은 245,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 영등포동7가는 병원, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

인근 지하철 5호선 영등포시장역을 중심으로 상업 및 업무 활동이 활발하게 이루어지고 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

병원, 시장, 백화점 등 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많은 지역입니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에 한림대학교 한강성심병원이 위치해 있으며, 영등포시장, 대형마트, 백화점 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

주변으로 교육 시설 역시 갖추어져 있어 주거 생활에 편리함을 더합니다.

오피스텔 밀집 지역으로 1인 가구 및 직장인 수요가 높은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 권리분석상 임차인의 대항력은 없으며, 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행되므로, 매수인에게 추가적인 금전적 부담이나 법적 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 해당 조건의 최종 이행 여부는 반드시 확인해야 합니다.

* 용도 외 사용: 건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중이므로 향후 이행강제금 부과 등 관할 구청의 행정 제재 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 매수인의 경우 해당되지 않을 가능성이 높습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 장점이 우수합니다.

다양한 편의시설과 교통망을 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

다만, 현황 주거용으로 사용 중인 오피스텔이라는 점과 임차인 관련 매각 조건의 이행 여부를 면밀히 확인해야 하는 점은 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태 양호.

* 풍부한 배후 수요: 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역.

* 소형 면적: 17.46㎡(약 5.3평)으로 소액 투자 및 1인 가구 실수요 적합.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 245,000,000원입니다.

최근 실거래 정보에 따르면, 2024년 1월 같은 건물(여의도써밋) 7층 전용면적 17.33㎡ 오피스텔이 227,000,000원(2억 2천 7백만원)에 거래되었습니다.

본 건의 감정가가 최근 실거래가보다 약 1,800만원 높게 책정되어 있습니다.

2층이라는 점을 감안하면, 본 건의 적정 가치는 최근 실거래가 수준에서 평가될 수 있습니다.

인수해야 할 보증금은 없으므로, 최근 실거래가 및 감정가, 물건의 장단점(층수 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 235,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

유찰 시 가격 하락 폭을 고려하여 추가적인 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.