나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11870 [1] 서울특별시 구로구 구로동 85-18 삼성드림빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11870 [1] 서울특별시 구로구 구로동 85-18 삼성드림빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11870
• 주소: 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 7 삼성드림빌, 제2층 제203호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매10계 2025타경11870 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로중앙로19나길 7 삼성드림빌, 제2층 제203호 | 감정가: 266,000,000원 | 최저가: 212,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11870 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 85-18 삼성드림빌 제2층 제203호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 266,000,000원이며, 토지 면적은 18.56㎡(약 5.61평), 건물 면적은 29.36㎡(약 8.88평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 조OO이며, 대항력 있는 임차인이 존재하는 특이사항이 있습니다.

1.2. 입지 조건

본 건은 서울특별시 구로구청 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.3. 교통 상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 있고, 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 대림역이 소재하여 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

1.4. 건물 상세 정보

건물은 2020년 6월 30일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 제2층 제203호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중에 있습니다. 건물에는 위생, 난방, 급배수, 승강기 및 자주식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 상세 정보

본 건 토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 3필지가 일단의 가장형 토지입니다. 현재 공동주택 및 제1종 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.6. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한 소로 3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 장애물 제한 표면 구역, 교육 환경 보호 구역, 대공 방어 협조 구역, 정비 구역, 과밀 억제 권역으로 지정되어 있습니다. 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등을 대상으로 하는 토지 거래 계약 허가 구역으로 지정되어 있으니 관련 규정을 사전에 확인해야 합니다.

1.7. 감정 평가 요약

감정평가서에 따르면, 본 건은 구로구청 인근의 주거 및 상업 혼재 지역에 위치하며 교통이 편리합니다. 건물은 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하며, 기본적인 주거 설비(난방, 승강기 등)를 갖추고 있습니다. 토지는 여러 필지가 합필되어 이용 중이며, 도로와 잘 접해 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

2. 편리한 교통: 대림역(2, 7호선) 인접으로 서울 시내 접근성이 뛰어납니다.

3. 다양한 편의시설: 주변에 근린생활시설이 많아 생활 편의성이 높습니다.

4. 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 효율적인 관리가 가능합니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인: 임차인의 대항력 유무 및 보증금 관련 사항은 명확한 권리 분석이 필요하며, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 있을 수 있습니다. 임대 관계는 미상으로, 정확한 정보 확인이 필수입니다.

2. 토지 거래 계약 허가 구역: 외국인 등 특정 대상에 대해 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 제한이 따를 수 있습니다.

3. 교육 환경 보호 구역, 대공 방어 협조 구역 등: 법규상 제한 사항을 준수해야 하므로, 건축이나 증축 시 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

1.10. 권리 분석

본 건은 "대항력있는임차인"이 존재한다는 점이 가장 중요합니다. 이는 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자가 임차인의 임차권을 승계해야 할 가능성이 높다는 의미입니다. 임차인의 보증금, 계약 기간, 대항력 요건 충족 여부 등을 철저히 조사하여 인수해야 할 금액을 정확히 파악하는 것이 필수적입니다. 채권자 조OO 외 다른 채권 관계도 면밀히 검토하여 복잡한 권리 관계가 있는지 확인해야 합니다.

1.11. 상권 분석

물건지 주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요가 풍부합니다. 구로구청 인근으로 관공서 및 다양한 상업 시설 이용이 편리하며, 대림역 상권과 연계되어 유동인구가 많습니다. 특히, 인근 대림역을 중심으로 형성된 '대림동 차이나타운'은 독특한 문화와 상권을 형성하고 있어, 이로 인한 지역 활성화 효과를 기대할 수 있습니다. 다만, 차이나타운 특성상 일부 소음이나 이질적인 문화로 인한 불편함이 있을 수 있습니다.

1.12. 생활 정보

건물 내 승강기, 난방, 급배수 설비가 갖추어져 있어 기본적인 주거 생활에 불편함이 없습니다. 주변에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 대림역 주변의 다양한 상업 시설 및 대림동 차이나타운의 이색적인 먹거리와 문화를 즐길 수 있습니다.

1.13. 잠재적 혐오 시설 검토

주변 지역 조사 결과, 인근 광명시와 구로구에서 하수처리장, 소각장 등 환경 시설을 공동 이용하는 사례가 언급되었으나, 본 건 물건지(구로구 구로동 85-18)와 직접적인 인접성이나 연관성을 가진 혐오 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 대림역 인근에 형성된 '대림동 차이나타운'은 외국인 밀집 지역으로, 일부에서는 이질적인 문화나 소음으로 인한 불편함을 느낄 수 있다는 의견이 있습니다. (검색 결과)

1.14. 종합 의견

본 물건은 신축 건물과 편리한 교통, 양호한 주변 환경을 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, '대항력 있는 임차인'의 존재는 권리 분석을 통해 인수 부담을 정확히 확인해야 하는 중요한 요소입니다. 또한, 토지 거래 계약 허가 구역 및 기타 법적 제한 사항을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 잠재적 리스크를 충분히 검토하고 권리 관계를 명확히 파악한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

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