나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11864 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제3층 제303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""신정여자중학교"" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2,5호선 ""까치산역""등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 중 3층 303호로서,
외벽 : 석재붙임 등 마감.
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형의 토지로서, 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 470-9 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).
화곡동 470-10 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11864 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 470-9 이에이치470 제3층 제303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 452,000,000원

* 토지면적: 26.79㎡ (약 8.10평)

* 건물면적: 35.25㎡ (약 10.66평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 "신정여자중학교"가 소재하고 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 2, 5호선 "까치산역" 등이 근거리에 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

본 건 남서측으로 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있으며, 공항, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대/절대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2023년 3월 20일 접수된 구로세무서장의 압류(갑5)입니다. 매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 명시되어 있으나 상세 내용 없음)

1.2. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박영식)

* 보증금: 440,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-04-29

* 확정일자: 2022-03-29

* 배당신고일자: 2024-01-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 박영식 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.2. 3. 채권자 정보

본 경매의 채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)이며, 채권금액은 440,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* M펠리체(2018년식, 37.05㎡): 300,000,000원 (약 2676만원/평)

* 한양(2000년식, 53.84㎡): 255,000,000원 (약 1565만원/평)

* 기린아트빌라(1995년식, 41.32㎡): 169,000,000원 (약 1352만원/평)

본건의 감정가는 452,000,000원으로, 건물면적 35.25㎡(약 10.66평) 기준 평당 약 4230만원으로 산정되었습니다.

1.3. 2. 시세 분석

비교 대상 매물 중 가장 최근 연식(2018년)의 M펠리체(37.05㎡)가 300,000,000원에 거래되었습니다. 본건(EH470, 2021년식, 35.25㎡)은 M펠리체보다 신축이며 면적은 약간 작습니다.

감정가는 452,000,000원으로, 비교 대상 시세보다 상당히 높게 평가되었습니다. 이는 신축 연식(2021년식) 및 향후 지역 개발 가능성 등을 반영한 것으로 보이나, 실제 거래 시세와의 괴리가 존재하므로 입찰 시 주의가 필요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 이용 상태 및 설비

본 건물은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 3층에 위치합니다. 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 2. 주변 편의시설

인근에 "신정여자중학교"가 있으며, 제반 주위 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통입니다. 까치산역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.4. 3. 잠재적 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 공항 관련 구역, 군사시설 보호 구역 등이 포함되어 있습니다. 서남물재생센터 등 대규모 시설이 강서구 내에 위치하고 있으나, 본건과의 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. HUG 인수조건 변경 및 공동담보

'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 특이사항은 본 건이 주택도시보증공사(HUG)와 관련하여 특정 인수 조건의 변경이 있거나, 복수의 담보물 중 하나일 가능성을 시사합니다. 이는 추후 권리관계나 매각 절차에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.5. 2. 토지이용계획상 제한

본 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공항 관련 보호지구, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도 제한 및 규제를 받고 있습니다.

1.5. 3. 임차인 승계 조건

해당 물건은 임차인(박영식)의 임차보증금반환청구권 포기를 조건으로 매각됩니다. 비록 인수 보증금은 없으나, 임차인의 협조 여부가 매각 절차의 원활한 진행에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 준공) 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 권리관계상 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 그러나 감정가가 최근 주변 시세보다 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 위해서는 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 토지이용계획상의 다양한 제한 사항도 투자 결정 시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2021년식)의 도시형생활주택으로 관리 상태 양호 예상

* 임차인의 보증금 미인수 조건으로 명도 부담 최소화

* 까치산역 및 버스정류장 인근으로 교통 이용 편리

* 강서구 지역 개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 기대

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 452,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 거래 시세를 고려할 때, 약 2676만원/평 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 본 건의 면적(약 10.66평)을 기준으로 보수적으로 산정 시, 28,000만원 ~ 33,000만원 사이의 시세가 형성될 수 있습니다.

다만, 신축 연식과 감정가를 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 약 360,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사 및 최신 시세 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.