나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11571 [1] 서울특별시 구로구 궁동 97-10 정선마을2차 제204동 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "오류고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다가구주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 진, 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는바, 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2016.02.25) 외 벽: 치장벽돌 마감 등, 내 벽: 벽지도배 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 '도시형생활주택(단지형다세대)'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, [도시형생활주택(단지형다세대)] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로(가)의 포장도로와 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 도시지역, 제2종일반주거지역(2014-06-05)(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 일련번호 2): 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11571 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 97-10 정선마을2차 제204동 제4층 제401호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 35.20㎡ (약 10.65평)

토지지분: 35.198㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.81㎡ (약 16.28평)

건물지분: 53.81㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2016년 02월 25일

1.3. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 327,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "오류고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독, 다가구주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진, 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통여건은 무난함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

서울특별시 구로구 궁동 97-10번지 일련번호 1, 2 토지는 각각 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존(2016.03.04), 공유자전원지분전부이전(2016.11.10), 소유권이전(2020.08.10) 등기가 존재하며, 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025.08.28, 채권자: 강OO, 채권금액: 178,000,000원)임. 이후 압류(2026.04.07)가 존재하나, 강제경매개시결정에 의해 말소될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 안윤정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 01월 06일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 해당 임차인과의 관계 및 보증금 관련 세부 사항에 대한 철저한 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됨.

* 임차인: 이미진

보증금: 253,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 04월 17일

확정일자: 2020년 02월 14일

배당신고일자: 2025년 09월 17일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 확정일자가 전입일자보다 빠르나, 실제 상황에 대한 추가 확인이 필요함.

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리(2025.08.28 강제경매개시결정)보다 선순위 권리는 등기부 요약상 확인되지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 단, 대항력 있는 임차인 '안윤정'과 '이미진'의 권리 관계는 인수 여부 및 명도 협의가 필요할 수 있음. 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 직접 부담해야 할 임차인 보증금은 없을 것으로 보이나, 임차인 현황의 특이사항(안윤정의 0원 보증금, 이미진의 확정일자/전입일자 순서)에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 연식 및 면적을 가진 주변 다세대 주택의 실거래가는 다음과 같음.

* 2026년 3월 10일, 퀸즈팰리스(2018년식, 45.47㎡): 280,000,000원

* 2026년 3월 12일, 유펄스빌(2015년식, 53.03㎡): 306,000,000원

* 2026년 7월 8일, 윤성주택6동(1993년식, 28.18㎡): 130,000,000원

4.2. 최근 거래 동향

본건(정선마을2차, 2015년 건축, 53.81㎡)과 유사한 건물인 유펄스빌(2015년 건축, 53.03㎡)이 2026년 3월 306,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가(327,000,000원)는 시장 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 평가됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)임. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비를 갖추고 있음.

5.2. 편의시설 및 교육 시설

본건 인근에 오류고등학교가 소재하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 토지이용계획상 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 학교 주변 환경 보호 규정이 적용됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 '안윤정'의 보증금 0원, 차임 0원, 2025년 01월 06일 전입 신고 건은 명도 및 법적 절차 진행 시 예상치 못한 변수로 작용할 가능성이 있어 철저한 확인 및 대응 전략이 요구됨.

* 대항력 있는 임차인 '이미진'의 경우, 확정일자(2020.02.14)가 전입일자(2023.04.17)보다 앞서 있으나, 배당신고일자(2025.09.17)가 미래 시점인 점 등 특이사항이 있어, 배당 여부 및 권리 분석에 대한 정밀한 검토가 필요함. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 임차인과의 명도 협의 과정에서 추가적인 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 주변 환경 리스크

주변 토지 이용 계획상 '준보전산지'로 언급되나, 이는 일반적인 산지 관련 규제사항이며, 직접적인 혐오시설이나 심각한 환경 리스크 요소는 파악되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 궁동에 위치한 도시형생활주택으로, 적절한 입지와 교통 여건을 갖추고 있음. 건물 연식도 비교적 최신(2016년 사용승인)이며, 감정가는 주변 시세와 부합하는 수준임. 그러나 대항력 있는 임차인 '안윤정'의 특이한 권리 관계(보증금 0원)와 '이미진' 임차인의 권리 설정 시점 불일치 등은 본건의 주요 리스크 요인임. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 낙찰자에게 직접적인 보증금 부담이 없음을 시사하지만, 임차인과의 명도 진행 과정에서 발생할 수 있는 법적, 시간적, 금전적 불확실성을 충분히 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 서울 구로구라는 위치적 이점과 주택가로서의 안정성.

* 비교적 최근 연식의 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 협상 시 시세 대비 저가 매수 가능성.

* '인수 보증금 합계: 0원' 명시로 직접적인 보증금 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 327,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례(유펄스빌, 53.03㎡, 306,000,000원)를 고려할 때 적정 수준으로 판단됨. 그러나 대항력 있는 임차인 '안윤정'의 보증금 0원 및 기타 특이사항으로 인한 명도 관련 잠재적 리스크를 감안하여, 입찰가는 감정가 및 시세 대비 신중하게 접근할 필요가 있음.

철저한 권리 분석 및 임차인과의 명도 협상 가능성을 염두에 두고, 예상되는 명도 비용 및 제반 부대 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 약 295,000,000원 ~ 315,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있으며, 본건의 낙찰 예정가는 약 300,000,000원으로 예상됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.