나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11860 [1] 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 양평동1가 소재 ""서울남부고용노동지청"" 남동측 인근 당산
동2가에 위치하고, 인근에 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는
지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건은 제반차량 출입이 가능하며, 북동측 인근에 지하철2,5호선 ""영등포구청역""이 위
치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층중 6층 601호로서,
외벽 : 석재 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 대체로 평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동
주택(다세대주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

당산동2가 28-1
준공업지역, 가축사육제한구역(예외:애완 및 방범용 가축), 가로구역별 최고높이 제한
지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, (한
강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 입니다.
<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조하시기 바랍니다.>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
임대미상입니다.

2) 기타
--

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제6층 제601호

1.2. 물건종별

다세대주택

1.3. 면적

* 토지면적: 9.97㎡ (약 3.02평)

* 건물면적(전용면적): 22.35㎡ (약 6.76평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

368,000,000원

1.5. 건물정보

* 건물명: 서경홈타운

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 8층 중 제6층 제601호

* 사용승인일: 2022년 04월 05일

* 외벽: 석재 붙임 등 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용중.

* 설비내역: 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기 설비 등.

1.6. 경매정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11860 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 영등포구 당산동2가에 위치하며, 인근에 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

* 북동측 인근에 지하철 2, 5호선 "영등포구청역"이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다.

* 제반 차량 출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 01월 05일 접수된 수협은행의 가압류(채권액 1,567,749,529원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(윤의)

* 보증금: 395,000,000원

* 전입일자: 2022년 07월 12일

* 확정일자: 2022년 07월 05일

* 대항력: 없음

* 주의: 등기부상 주택임차권(윤의)은 말소 예정이나, 본 건 매각은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 따라서 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 관련 정산 절차에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.4. 특이사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

* 임차인 및 주택임차권 승계인의 잔액 보증금 반환청구권 포기 조건 매각입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 JSON 정보는 본 건(당산동2가 28-1, 서경홈타운, 전용면적 22.35㎡)과는 면적이 다른 인접 건물(당산동2가 32-1, PLUSVIEW, 2023년 건축, 전용면적 15.33㎡)의 거래 사례입니다. 해당 유사 물건의 최근 매매가는 2025년 10월 31,500만원 ~ 33,000만원, 2026년 4월 32,000만원 수준입니다. 본 건의 감정가 368,000,000원은 해당 유사 물건의 단위 면적당 가격(약 2,050~2,150만원/㎡) 대비 상대적으로 낮은 수준(약 1,646만원/㎡)으로 판단됩니다. 이는 본 건의 향후 시세 상승 잠재력을 시사할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 현황 (참고용)

* 2025년 10월 (전용면적 15.33㎡): 33,000만원 (직거래)

* 2025년 10월 (전용면적 15.33㎡): 31,500만원 (중개거래)

* 2026년 04월 (전용면적 15.33㎡): 32,000만원 (직거래)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

본 건 인근에는 영등포초등학교, 당산서중학교, 영등포여자고등학교 등이 도보 또는 차량 이동 가능한 거리에 위치합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 예비 조사 결과, 본 건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

말소기준권리보다 후순위 권리들이 존재하나, 본 건은 강제경매이므로 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특이사항은 명확한 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 관련 리스크

임차인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, HUG 인수조건 변경 및 임차권 등기 말소 조건에 대한 구체적인 이행 여부 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.

6.3. 기타 리스크

* 건축물대장상 주용도가 '업무시설(오피스텔)/공동주택(다세대주택)'으로 기재되어 있어, 실제 이용 상태 및 건축법규상 저촉 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 본 건 토지는 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. HUG 관련 특이사항과 도시계획적 제한사항 등 확인이 필요한 부분이 있으나, 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물(2022년 준공)로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 지하철 2, 5호선 영등포구청역 인접으로 탁월한 교통 편의성을 제공합니다.

* 주변 시세 대비 낮은 감정가로 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 상대적으로 적습니다.

* 강남권 접근성이 좋은 영등포구 당산동이라는 입지적 장점이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 368,000,000원

* 주변 시세 (유사 면적 환산 추정가): 약 4억 6천만원 이상

* 인수되는 보증금: 0원 (HUG 조건부 포기)

* 고려사항:

* 감정가가 주변 시세 대비 낮은 수준으로 책정됨.

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 추가 확인 필요.

* 다양한 도시계획적 제한사항 존재.

* 낙찰 후 HUG 관련 절차 이행 필요.

현 시세, 감정가, 경매 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 보입니다.

* 보수적 접근: 약 313,000,000원

* 적정 접근: 약 331,000,000원

* 공격적 접근: 약 349,000,000원

예상 입찰가 범위: 약 3억 1천 3백만원 ~ 3억 5천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.