나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11863 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 774-20 그레이스빌 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대산 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설등이 혼재한 기존 주 택지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 1층, 지상 6층 건 내 제6층 제601호로서 (사용승인일: 2021.11.18), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 등.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)(침실2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시 설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 774-20번지에 소재하는 그레이스빌 제6층 제601호 도시형생활주택입니다. 2021년 11월 18일에 사용승인이 완료된 신축 건물입니다.

1.2. 면적

토지 면적은 19.88㎡ (약 6.01평)이며, 건물 전용 면적은 28.67㎡ (약 8.67평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가

본건의 감정평가액은 323,000,000원입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11863 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무자

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 강제경매 개시결정 등기부 채권 총액은 324,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전, 신탁등기 말소, 주택임차권, 소유권 이전 등의 권리 변동이 있었습니다. 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사 명의의 강제경매 개시결정(2025타경11863)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인은 주택도시보증공사(이승준)로 보증금 324,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 3월 2일, 확정일자는 2022년 1월 27일입니다. 임차인의 대항력은 없습니다.

집합건물 등기부상 을1 임차권(이승준, 324,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.4. 특별 매각 조건

본건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각됩니다. 주택도시공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 분석)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 물건들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 19.98㎡(약 6.04평) 크기의 다세대 주택이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다.

* 1986년식, 37.44㎡(약 11.32평) 크기의 다세대 주택이 2026년 7월 2일 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 2002년식, 37.56㎡(약 11.36평) 크기의 다세대 주택이 2026년 7월 1일 160,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 본건과의 비교

본건은 2021년식 도시형생활주택(신축)으로, 건축 연도 기준으로 주변 연립/다세대 주택보다 신축성이 매우 뛰어납니다. 면적은 28.67㎡(약 8.67평)으로, 비교 대상 중 가장 최근에 거래된 19.98㎡ 크기의 주택과 유사한 전용면적을 가지고 있습니다. 신축 연식 대비했을 때, 감정가 323,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 시설

본 건물은 도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 설비 및 급배수 시설, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 "화곡4동주민센터"가 있으며, 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본건은 임차인의 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 특별 매각 조건에 따라 잔여 보증금에 대한 매수인의 인수 의무가 없습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 권리관계 상의 리스크는 매우 낮은 것으로 판단됩니다.

6.2. 기타 리스크

해당 물건의 특별한 혐오 시설 인접 여부는 확인되지 않았습니다. (지도 등 외부 지도 서비스나 검색 사이트에서 주변 시설 검색을 통해 혐오시설을 파악하는 데에는 본 도구의 한계가 있습니다.)

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구에 위치한 2021년식 신축 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태가 양호합니다. 권리관계가 매우 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인과의 복잡한 관계도 특별 매각 조건으로 정리되었습니다. 신축 건물로서 향후 시세 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최근 신축된 건물로 상품성이 우수함.

* 서울 시내에 위치하여 지속적인 주거 수요 기대.

* 권리관계 명확 및 인수 부담 없음.

* 도시형생활주택으로 임대 수익 및 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 323,000,000원이며, 인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 주변 유사 신축 건물의 시세 및 향후 시장 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 경쟁 정도와 개별적인 판단에 따라 차이가 있을 수 있으나, 보수적으로 감정가 수준에서 접근하거나 소폭 상승한 가격으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 323,000,000원 ~ 355,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.