나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103744 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 42-21 샤르망파크 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 상업용 건물, 근린생활시설 등이
혼재한 지역으로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철2호선(서울대입구역)이
소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 403호로써
(사용승인일 : 2019.12.19)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

*세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 방설비, 승강기, 기계식 주차설비,
옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 가장형 평지로써, 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호
(2016.07.14.))),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,대공방어
협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계
획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트
연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103744 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 최

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 42-21 샤르망파크 4층403호 (신 주소: 서울특별시 관악구 관악로 227-6)

건물명: 샤르망파크

구분: 오피스텔

용도: 업무시설

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 4층 403호

사용승인일: 2019년 12월 19일

총 층수: 10층

해당 층수: 4층

건물 면적: 10.76㎡ (약 3.25평)

토지 면적: 4.35㎡ (약 1.32평)

감정가: 95,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""봉원중학교"" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공동주택, 다세대주택, 상업용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 서울대입구역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 건물 내부 및 외부

건물은 철근콘크리트구조로 2019년 12월 19일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 설비, 방설비, 승강기, 기계식 주차 설비, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 2필 일단의 가장형 평지로 업무시설, 공동주택, 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심)에 속합니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 3월 27일자 유옥선 명의의 3번 백재일지분가압류(갑4)입니다.

3.2. 등기부상 권리 내역

* 소유권보존: 2020년 1월 13일 (갑1)

* 소유권이전 2번 신탁등기 말소: 2020년 3월 31일 (갑3)

* 주택임차권: 2024년 5월 17일 (을1) - 채권자: 최승원, 금액: 164,500,000원, 말소: 인수. 전입일자: 2020년 4월 13일.

* 3번 백재일지분가압류: 2024년 3월 27일 (갑4) - 채권자: 유옥선, 금액: 240,000,000원, 말소: 말소.

* 3번 백재일지분압류: 2024년 12월 13일 (갑5) - 채권자: 기흥세무서장, 말소: 말소.

* 강제경매: 2025년 8월 25일 (갑6) - 채권자: 최승원, 금액: 163,970,000원, 말소: 말소. (본 경매 사건)

등기부채권 총액은 약 404,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 최 원

보증금: 157,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 4월 13일

확정일자: 2020년 4월 13일

배당신고일자: 2024년 5월 17일

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 최 원

보증금: 163,970,000원 (1차 보증금 증액분 6,970,000원 포함)

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020년 4월 13일

확정일자: 2022년 4월 11일

배당신고일자: 2024년 5월 17일

대항력: 있음

비고:

3.4. 인수되는 권리

본 건은 을구 1번 주택임차권(채권액 164,500,000원)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 임차인은 전입일자(2020.04.13) 및 확정일자를 갖추어 대항력을 보유하고 있습니다.

3.5. 주의사항

을구 1번 주택임차권은 배당받는 금액이 보증금 전액에 미치지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 보증금 총액(약 164,500,000원)이 본건 감정가(95,000,000원)를 초과하므로, 배당 절차에서 임차인이 전액 변제받지 못할 가능성이 높으며, 이 경우 잔여 보증금은 매수인이 부담하게 될 위험이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 봉천동 일대는 주택가와 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역과 함께 근린생활시설, 업무시설 등이 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 특히 지하철 2호선 서울대입구역 인근의 상권 영향권에 있어 유동인구가 비교적 있는 편입니다. 소형 오피스텔의 경우, 해당 지역의 직장인 및 학생들의 주거 수요를 기반으로 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 서울대입구역 인근으로 대중교통 이용이 용이하며, 주변에 버스 정류장이 있어 서울 시내 접근성이 좋습니다. 또한, 지역 내에는 다양한 상업 시설, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 환경은 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 비교적 편리한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인의 총 보증금(약 164,500,000원)이 감정가(95,000,000원)를 크게 상회하므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 잔여 보증금을 부담해야 합니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 물건 규모의 한계

전용면적이 10.76㎡(약 3.25평)으로 매우 협소하여 실거주 목적보다는 소액 투자 또는 1인 가구 임대용으로 적합합니다. 이로 인해 향후 매각 시 대상이 제한될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획상 제한

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 외국인 등 특정 대상의 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 신축된 비교적 깨끗한 건물의 소형 오피스텔로, 지하철 2호선 서울대입구역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 등기부상 선순위 임차인의 보증금 총액이 감정가를 초과하고, 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 매우 큰 위험 요소입니다. 만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 회수되지 못한다면, 매수인은 상당한 금액의 추가 보증금 부담을 안게 될 가능성이 높습니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 서울대입구역 인근으로 교통이 편리합니다.

* 서울 시내 접근성: 관악구는 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원이나, 대항력 있는 선순위 임차인의 총 보증금(약 164,500,000원)이 감정가를 초과하고, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다. 또한, 해당 임차인이 직접 경매를 신청한 점을 고려할 때, 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

이러한 위험 요소들을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 크게 하회하는 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

현 시세 및 인수될 수 있는 보증금 위험을 고려할 때, 60,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다.

정확한 시세 파악과 더불어, 임차인과의 보증금 변제 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

* 혐오시설 정보: 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 본 보고서는 현장 방문 및 외부 지도 검색 등을 통한 직접적인 혐오시설 조사를 포함하고 있지 않으므로, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.