나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2812 [1] 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 '경기고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트, 다세대주택, 업무시설 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주상지대로서, 제반 주위환
경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 '봉은사역(지하철 9호선)' 및 '청담역(지하철
7호선)'과 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제16층 제1601호로서,
(사용승인일 : 2021.10.19.)

- 외 벽 : 대리석 붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 구비
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남측 하향의 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 주상용 건
부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 70m내외 및 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구), 도로(접
합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일
뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시
설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(
2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부
지),토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대
지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축선 <추가기재>건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴
), 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2812 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 삼성동 90 삼성브르넨 16층1601호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2021년 10월 19일

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.88㎡ (약 4.20평)

토지지분: 13.8783㎡ (약 4.20평)

건물면적 (전용면적): 41.50㎡ (약 12.55평)

건물지분: 41.5㎡ (약 12.55평)

1.4. 가치 정보

감정가: 3,274,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강남구 삼성동 소재 '경기고등학교' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 다세대주택, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주상복합지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 9호선 '봉은사역'과 7호선 '청담역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하고 있습니다.

2.3. 도로

본건은 서측으로 폭 약 70m 내외의 도로와 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 을1 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022-01-14 접수, 채권최고액 3,158,400,000원)보다 선순위인 권리 없으며, 매각으로 인해 말소되는 권리가 다수 존재합니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 3,158,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

- 임차인: 이

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-03-22

- 대항력: 없음

- 인수 보증금: 0원

임차인 이 는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건이 위치한 삼성동 일대는 코엑스(COEX), 현대백화점, 스타필드 등 대규모 쇼핑 및 업무 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 상업 중심지입니다. 다양한 연령대의 직장인 및 방문객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있으며, 특히 국제교류복합지구 개발 등 지역 개발 계획과 맞물려 지속적인 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 상권 규모 및 특성

삼성역 상권은 20대부터 40대까지의 직장인이 주요 고객층이며, 저녁 시간대 유동인구가 많습니다. 주변에 다양한 음식점, 커피숍, 쇼핑몰 등이 밀집해 있어 상권의 집객력이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 교육 환경

본건은 삼성 브르넨 아파트로, 2021년 10월 사용승인된 신축급 건물입니다. 주변에 경기고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설 및 문화시설

단지 인근에 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있으며, 코엑스, 스타필드 코엑스몰 등 대규모 쇼핑 및 문화시설 이용이 편리합니다. 또한, 봉은사역과 청담역이 가까워 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장상 위반건축물 표기가 존재합니다. 이는 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약사항이 될 수 있으며, 관련 법규 및 시정 조치 가능성에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용 규제

본건은 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(국제교류복합지구) 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 용도) 등의 규제를 받고 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 삼성동의 핵심 입지에 위치한 신축급 아파트입니다. 우수한 교통 및 생활 인프라, 그리고 미래 개발 가치가 높은 국제교류복합지구 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 최신 건물이라는 점도 긍정적입니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 표기 존재는 중요한 리스크 요인이므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 또한, 토지거래 허가 구역 지정 등 각종 규제 사항을 충분히 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 강남구 삼성동에 위치하여 최상급 생활 환경 및 교통 접근성을 누릴 수 있습니다.

* 신축급 아파트: 2021년 사용승인된 최신 건물로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 개발 호재: 국제교류복합지구 인근에 위치하여 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 편리한 교통: 봉은사역, 청담역 등 더블 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 우수한 생활 인프라: 코엑스, 현대백화점 등 쇼핑 및 문화 시설과 다양한 편의 시설이 인접해 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 3,274,000,000원입니다. 현재 유사 물건의 시세 및 최근 거래 동향을 고려할 때, 위반건축물 존재 및 토지거래 허가구역 지정 등 리스크 요인을 감안하여 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 예상 입찰가는 약 2,619,200,000원 ~ 2,946,600,000원 범위에서 신중하게 결정하시기 바랍니다. 이는 일반적인 시장 상황 및 법원 경매 낙찰가율을 참고한 것이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상자가 매수할 경우 관할 구청장의 허가를 받아야 하므로, 입찰 전 반드시 관련 절차를 확인하시기 바랍니다.

또한, 위반건축물 등재 사항에 대한 정밀한 점검이 필요하며, 이는 향후 건물 가치 및 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.