나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103784 [1] 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 1층제이1105호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 인의동 소재 지하철 1호선 ""종로5가역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무용빌딩 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 ""종로5가역"" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 지하:5층, 지상:19층 건물 내 제1층 제제이1105호로서,
(사용승인일: 2006.10.27)

외벽: 석재붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 기타판매시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 에스컬레이터설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형 토지로 공동주택(업무시설, 판매시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

종로구 인의동 48-2: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4,5가 지구단위계획구역), 도로(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2022-06-02)(종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)),서울도심((4대문안)),건축선(2022-03-18)

종로구 종로4가 15-1: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-07-21)(종로4,5가 지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),도시관리계획 입안중(2022-06-02)(종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)),서울도심((4대문안)),건축선(2022-03-18)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103784 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 인의동 48-2 효성주얼리시티 1층 제이1105호

건물명: 효성주얼리시티

호수: 제이1105호 (1층)

용도: 판매시설

감정가: 444,000,000원

토지면적: 3.45㎡ (약 1.04평)

건물면적: 12.90㎡ (약 3.90평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOO

1.2. 건물 정보

건축구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕

사용승인일: 2006년 10월 27일

외벽: 석재붙임 등 마감

내벽: 인테리어 등 마감

창호: 샷시 창호 등 마감

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 종로구 인의동 소재 지하철 1호선 "종로5가역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무용 빌딩 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 "종로5가역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황 또한 보통입니다.

2.2. 인접 도로 및 토지 이용

본건 서측으로 대로변에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지는 2필지로 구성되어 있으며, 공동주택(업무시설, 판매시설) 건부지로 이용 중입니다.

종로구 인의동 48-2와 종로구 종로4가 15-1 두 필지 모두 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(종로4,5가)에 속해 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다. 또한, 서울도심((4대문안))에 위치하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다. 현재 종로4,5가 지구단위계획구역 변경(안)에 대한 도시관리계획이 입안 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 7월 6일 접수된 한국양계축산업협동조합의 근저당권(채권액 204,000,000원)입니다.

주요 권리 변동 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전: 정혜순 (2006.12.20), 김경남 (2010.06.22), 김영은 (2018.06.25, 증여)

* 근저당권: 한국양계축산업협동조합 (2018.07.06, 말소기준권리)

* 임의경매: 한국양계축산업협동조합 (2025.08.28, 말소)

전체 등기부채권 총액은 204,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 연경숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-27

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

본건의 경우, 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 연경숙 씨는 전입일자상 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 모두 0원으로 기재되어 있어 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 입지

본 건물은 서울 도심의 핵심 지역인 종로구, 특히 지하철 1호선 종로5가역 인근에 위치하고 있어 역세권 상권의 이점을 갖습니다 [cite:1, cite:10].

주변은 근린생활시설과 업무용 빌딩이 혼재되어 있으며, 효성주얼리시티 자체는 귀금속 및 예물 관련 상점들이 밀집해 있는 상업시설입니다 [cite:6, cite:7, cite:10, cite:11].

이러한 입지는 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리하게 작용할 수 있습니다.

4.2. 잠재 고객 및 이용객

종로5가역을 이용하는 유동인구, 인근 오피스 상주 인구, 그리고 효성주얼리시티 내 입점해 있는 다양한 상점(귀금속, 예물 등)을 찾는 방문객들이 잠재 고객이 될 수 있습니다 [cite:2, cite:6, cite:10].

또한, 건물 내 푸드코트 등 편의시설도 이용객들에게 어필할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 부대시설

본 건물(효성주얼리시티)은 주차 시설을 갖추고 있으며, 상점 이용 시 주차 지원 혜택이 있는 것으로 보입니다 [cite:6, cite:7, cite:10].

건물 내 지하 2층에는 푸드코트 등 다양한 편의시설이 입점해 있어 이용이 편리합니다.

5.2. 주변 주요 시설

종로5가역 인근으로 각종 금융기관, 병원, 관공서 등 편의시설 이용이 용이합니다.

인근에 낙산공원, 동대문 디자인 플라자(DDP) 등 문화시설 접근성도 비교적 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설 유무

본 물건 소재지 주변으로 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 서울 도심 지역 특성상 혐오시설보다는 문화재 및 역사적 공간과 인접해 있습니다 [cite:3, cite:5].

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 규제

본 건 토지는 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 현재 지구단위계획구역 변경(안)이 입안 중에 있습니다. 이는 향후 지역 개발 방향 및 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

또한, 서울도심((4대문안))에 위치하고 있으며, 역사도심으로서 보존 및 관리의 중요성이 강조되는 지역이므로, 건축 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

토지거래허가구역에 해당되어 외국인 등 특정 거래 당사자는 허가를 받아야 합니다.

6.2. 건물 노후화 가능성

건물 사용승인일이 2006년으로, 향후 수선 및 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 중심부인 종로구, 지하철 1호선 종로5가역 역세권에 위치한 소형 판매시설입니다.

효성주얼리시티는 귀금속 및 예물 관련 상점들이 밀집한 특화 상업시설로, 해당 업종을 영위하려는 경우 입지적 장점을 활용할 수 있습니다.

건물 면적이 12.90㎡(약 3.90평)으로 작지만, 상징성이 있는 도심 지역의 상가라는 점을 고려할 때 희소성이 있을 수 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 인수할 권리 부담은 없어 보입니다.

다만, 서울 도심 지구단위계획 변경 입안 중인 점, 토지거래허가구역이라는 점 등은 향후 개발 및 이용에 있어 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울 도심 핵심 상권, 지하철 역세권 (종로5가역 인근)

* 특화 상권: 귀금속 및 예물 전문 상가 밀집 지역 (효성주얼리시티)

* 소형 면적: 12.90㎡ (약 3.90평)으로 접근 및 활용 용이

* 권리 분석상 안전: 인수할 권리 및 임차인 부담 없음 (대항력 없는 임차인)

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 444,000,000원입니다. 권리 분석 결과 인수할 보증금이나 채무가 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 본건의 입지적 가치, 향후 예상 수익성 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 제언

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 인근 유사 물건의 시세, 본 물건의 구체적인 활용 방안 및 예상 임대료 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 본 보고서의 감정가는 초기 참고 자료로 활용하시고, 실제 입찰 시에는 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.