나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103795 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북서측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린공원, 중학교 및 고등학교 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용 편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 중,
제2층 제203호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 및 바닥 : 미상
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로서, 방2, 주방, 현관, 거실, 화장실, 발코니로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생설비, 소화설비, 승강기설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서측 하향의 완경지를 평탄하게 조성한 일단의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103795 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 2층 203호

건물명: 우성아트빌

집합건물 구분: 다세대주택

총 층수: 5층

본건 층수: 2층

호수: 203호

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 331㎡ (약 99.9평) (건축물표제부 기준)

본건 토지면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

본건 토지지분: 20.4569㎡ (약 6.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축 연도: 2019년 (사용승인일 2019.12.31)

건축면적: 172.55㎡ (약 52.2평)

연면적: 496.33㎡ (약 150.1평)

본건 건물면적: 26.67㎡ (약 8.07평)

본건 건물지분: 26.67㎡ (약 8.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 다세대주택 (방2, 주방, 현관, 거실, 화장실, 발코니)

내외벽: 외벽 석재붙임 마감 등, 내벽 및 바닥 미상

창호: 샷시 창호

1.4. 경매 정보

감정가: 250,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.5. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 서울특별시 관악구 신림동 '남강고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린공원, 중학교 및 고등학교 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익이 양호함.

설비내역: 전기, 난방, 위생, 소화, 승강기 설비가 되어 있음.

토지형상 및 이용상태: 북서측 하향의 완경지를 평탄하게 조성한 일단의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 해당사항 없음.

공부와의 차이: 해당사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 남강고등학교 북서측 인근에 위치한 주거지역 내 다세대주택임. 주변으로는 연립주택, 근린공원, 중학교 및 고등학교 등이 분포하고 있어 주거 환경이 양호한 편임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 9월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음').

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (안성민)

* 보증금: 223,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-28

* 확정일자: 2022-01-26

* 배당신고일자: 2024-03-08

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의함.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 윤송미 외 2명 (2020.01.07)

* 공유자전원지분전부이전: 사형택 (2020.04.27, 매매)

* 주택임차권: 안성민 (223,500,000원, 2024.03.08 말소, 대항력 없음)

* 가압류: 주택도시보증공사 (1,279,000,000원, 2023.09.18 말소, 말소기준권리)

* 압류: 서초세무서장 (2023.12.18 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (223,500,000원, 2025.08.28 말소)

* 등기부채권 총액: 1,502,500,000원

4. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치한 다세대주택으로, 인근에 중학교 및 고등학교가 소재하고 있어 교육 시설 접근성이 양호함. 상업 시설은 주로 근린생활 시설 위주로 분포하고 있으며, 대규모 상권보다는 주거 지역의 생활 편의를 위한 시설들이 집중되어 있음.

5. 생활정보

* 교육: 남강고등학교, 인근 중학교 위치.

* 교통: 버스정류장 인접, 차량 접근 용이.

* 편의시설: 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 주변 환경: 주거지대, 근린공원 인접.

6. 잠재적 리스크

* 신림10구역 주택정비형재개발사업 대상지 선정 후 정비계획 수립 단계에 있음. (2026.07.28 기준) 재개발 사업 진행에 따라 향후 부동산 가치 상승 또는 사업 지연, 계획 변경 등의 변동성이 있을 수 있음.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 관련 금융 조건 및 담보 설정 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거지 내에 위치한 신축급(2019년 준공) 다세대주택임. 교통 및 생활 환경이 양호하며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있음. 특히, 임차인이 대항력이 없고 보증금 반환 채권 포기에 동의하여 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됨. 다만, 신림10구역 재개발 사업 대상지라는 점은 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있는 요인이지만, 사업 진행 과정에서의 불확실성도 내포하고 있음.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 향후 재개발 사업 진행 시 추가적인 가치 상승 기대.

* 말소되는 권리가 많아 명도 관련 위험이 적음.

* 역세권은 아니지만 대중교통 접근성이 양호하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건은 26.67㎡ (약 8.07평)의 전유면적을 가진 신축 건물임.

제공된 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 연식 및 면적의 다세대주택은 3.3㎡당 약 800만원 ~ 1,080만원 수준의 시세를 형성하고 있음.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치를 추정하면 약 2억 2,900만원에서 2억 8,800만원 범위로 예상됨.

감정가는 2억 5,000만원이며, 재개발 사업의 잠재 가치를 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

본건의 예상 입찰가는 2억 5,000만원 ~ 2억 7,000만원을 적정 범위로 제안하며, 재개발 사업 진행 상황 및 경쟁 입찰 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.