나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103735 [1] 서울특별시 관악구 신림동 105-35 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국부동산 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울신성초등학교"" 북동측 인근에 위치한 도시형생활주택단지형 제2층 제201호으로 주변은 다세대주택,오피스텔 및 근린생활시설 등으로 제반 입지여건은 보통입니다.

교통상황

본건은 차량의 출입이 가능하며 인근의 간선도로에 버스정류장이 위치하고 남서측으로 지하철 신림선의 ""서울대벤처타운역""이 소재하며 제반 대중 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층의 공동주택으로 사용승인일은 2019-06-18일입니다
외벽: 미장석재 붙임 및 벽돌조적 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부타일 붙임 등
창호 : 샷시 창호 등으로 마감함.

이용상태

공동주택(도시형생활주택단지형)으로 이용되고 있습니다.

설비내역

위생,급탕,난방,도시가스,승강기,소방설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

본건 주변은 완만한 경사지이나 본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로 공동주택(도시형생활주택단지형)의 건부지로 이용되고 있습니다

인접 도로상태등

본건의 북측 및 남측으로 약5~6m 내외의 세로 및 약2-3m 내외의 세로와 접함,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(상대/절대)(최종확인은동작교육청에반드시확인이필요한사항임)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법
중점경관관리구역(주요산주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아팥,,연립다세대,지정기간:2025:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당 사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103735 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 105-35 2층201호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 21.40㎡ (약 6.47평)

토지지분: 21.4039㎡ (약 6.47평)

건물면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

건물지분: 29.3㎡ (약 8.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

사용승인일: 2019년 6월 18일

전용면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

총 면적 (건물): 555.35㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "서울신성초등학교" 북동측 인근에 위치한 도시형생활주택 단지 내 제2층 제201호입니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 남서측으로는 지하철 신림선 "서울대벤처타운역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

본건 토지 주변은 완만한 경사지이나, 본건 토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있습니다. 북측 및 남측으로 각각 약 5~6m 내외의 도로와 약 2~3m 내외의 도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 대해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있었으나, 현재 지정 기간이 만료되었거나 만료 예정입니다.

3. 권리분석

3.1. 사건 개요

사건번호 2025타경103735는 서울중앙지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 9월 20일 접수된 파주세무서장의 압류(갑5)입니다. 이 권리보다 후순위인 모든 권리(임차권, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 6월 17일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없어 매수인이 인수할 임차보증금은 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(정 )

보증금: 278,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 19일

확정일자: 2021년 12월 24일

배당신고일자: 2023년 6월 5일

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을3)은 2023년 6월 5일 배당신고일자로 말소 예정이며, 매각으로 소멸되는 권리에 해당합니다.

3.4. 인수되는 권리 (없음)

감정평가서상 인수 보증금 합계는 0원이며, 등기부상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로 매수인이 인수하는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신림동 일대는 다세대주택과 오피스텔이 밀집한 주거지역으로서, 지하철 신림선 서울대벤처타운역 역세권을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있습니다. 교육시설(서울신성초등학교)과도 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

4.2. 최근 거래 사례 비교

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 면적(약 29~31㎡)의 다세대 주택이 2025년 7월 기준 1억 8,500만원(1991년식, 1층)에서 3억 2,000만원(2015년식, 6층)에 거래되었습니다. 본건(29.30㎡, 2019년식, 2층)은 신축 연도가 비교적 최신이며, 거래 사례 중 2015년식 29.56㎡ 물건(3억 2,000만원)과 면적 및 신축 연도 측면에서 유사하나 층수는 더 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 건물 특징

본건은 2019년에 사용승인된 도시형생활주택으로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보되어 있으며, 위생, 급탕, 난방, 도시가스, 승강기, 소방설비 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

도보권 내에 지하철 신림선 서울대벤처타운역이 위치하며, 버스정류장도 인접해 있어 교통이 편리합니다. 또한, 서울신성초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 본건 소재지 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 매입 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건

본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 임차보증금반환채권 승계인인 HUG의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각됩니다. 이는 HUG가 임차인에 대한 보증금 채무를 인수하고, 매수인에게 대항력을 포기함으로써 매수인이 임차보증금을 인수하지 않아도 되는 조건입니다. 등기부상 임차권 역시 말소 예정으로 확인되어 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 매각기일에서의 HUG 관련 조건 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

토지이용계획 상 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등에 속하며, 과거 토지거래계약 허가구역으로 지정되었던 이력이 있습니다. 현재 해당 허가구역 지정 기간은 만료되었거나 만료 예정으로, 외국인 등 특정 매수인의 경우 취득 관련 제한 사항이 변경될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 지하철역과 학교 등 주요 시설이 인접해 있어 주거 입지 조건이 우수합니다. 또한, 임차인 관련하여 매수인이 인수할 보증금이 없고 HUG 측에서 대항력을 포기하는 조건으로 매각되어 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있어 낙찰 후 시세차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 지하철역 (서울대벤처타운역) 역세권

* HUG 인수조건 및 대항력 포기 조건으로 임차보증금 인수 부담 없음

* 감정가 대비 높은 주변 시세로 인한 시세차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 5,200만원입니다. 제공된 최근 거래 사례 중 면적과 신축 연도가 유사한 드림하우스(29.56㎡, 2015년식, 6층)가 3억 2,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 것으로 보입니다. 신축 연도(2019년)가 더 최신이라는 점을 고려하여, 보수적으로 접근하되 시장 가치를 반영한 예상 입찰가는 2억 9,000만원 수준을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 15% 높은 금액으로, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.