나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103762 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 893-1 프라비다엠 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.09.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""서울신봉초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통
상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제2층 제201호로서,

외 벽 : 석재 마감 등 입니다,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 입니다,
창 호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형(후첨 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조))로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 유사 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의
포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(봉천동 893-1)

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(201
6.07.14.))) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아
파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3
미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))입니다.

(봉천동 893-2)

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(201
6.07.14.))) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아
파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.




(봉천동 893-7)

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(201
6.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(
위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래
계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:
2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

(봉천동 893-8)

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심(서울특별시 고시 제2016-202호(201
6.07.14.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(
위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래
계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:
2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구
고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103762 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 314,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 893-1 프라비다엠 2층201호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물명: 프라비다M

건축년도 (사용승인일): 2014년 11월 07일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 제2층 제201호

건물면적: 30.12㎡ (약 9.11평)

토지면적: 8.25㎡ (약 2.49평)

토지 지분: 8.25㎡ (약 2.49평)

건물 지분: 30.12㎡ (약 9.11평)

1.3. 감정평가 요약

감정가: 314,000,000원

토지면적: 8.25㎡

건물면적: 30.12㎡

주요 사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (권리분석 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "서울신봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 왕복 6차선 도로, 동측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2025년 08월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경103762)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 함단비 (주택도시보증공사)

- 보증금: 345,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 03월 11일

- 확정일자: 2022년 02월 24일

- 대항력: 없음

- 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 26일 제출한 확약서를 통해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

- 집합건물 등기부 요약상 임차권 (을3)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(임차권 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 본 경매물건은 인수되는 권리 없이 낙찰자가 소유권을 취득하게 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 일반적인 주거지 상권입니다. 대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 편의시설 및 소규모 상가들이 분포하고 있습니다.

4.2. 업종 분석

주변 시설로는 서울신봉초등학교가 위치하며, 그 외 다수의 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다. 이는 원룸형 주택으로서의 임대 수요가 꾸준할 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 서울신봉초등학교 인근 위치

* 기타: 주거지에 필요한 기본적인 편의시설 및 근린생활시설 이용 가능

5.2. 건물 내부 설비

본건 건물은 기본적인 위생 설비, 급배수 및 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 건물 또는 인근에 현저한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6.2. 토지이용계획 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 건축선 지정구역으로 도로 경계선으로부터 3미터 후퇴하여 건축해야 하는 사항이 있습니다.

특히, 외국인 등 대상 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이므로 현재는 허가 구역이 아닙니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

임차인 함단비의 대항력이 없다고 명시되어 있고 HUG의 포기 확약서가 제출되어 있어 법적으로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 낙찰 후 명도 과정에서 발생할 수 있는 절차상의 불편함이나 예측 불가능한 상황에 대한 대비는 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 비교적 최근인 2014년에 사용승인된 건물입니다. 교통 및 주거 환경은 무난한 편이며, 특히 본건은 말소기준권리보다 후순위인 권리가 없어 낙찰자가 모든 권리를 소멸시키고 소유권을 취득할 수 있는 명확한 물건입니다. 임차인의 대항력이 없고 HUG의 명확한 포기 확약서가 제출되어 있어 법적 부담 없이 명도가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 낙찰 시 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 소형 면적: 30.12㎡ (약 9.11평)의 전용면적으로 1인 가구 임대 수요에 적합합니다.

* 최신 건축물: 2014년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 관련 리스크가 법적으로 해소되었습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 314,000,000원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사한 면적 및 연식의 다세대 주택 매매 사례가 2016년식 8평(26.98㎡)이 283,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 본건의 경우 9.11평(30.12㎡)으로 면적이 조금 더 크고, 2014년식임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최근 매매 사례의 평당가를 참고하면, 2016년식 8평 건물이 28,300만원에 거래되었으므로 평당 약 3,537.5만원입니다. 본건(9.11평)에 이를 적용하면 약 322,200,000원 수준이 됩니다. 감정가 314,000,000원은 이러한 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

인수되는 보증금이 0원임을 감안하여, 본건의 현재 시세 및 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 300,000,000원 ~ 320,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (이는 권장 범위이며, 실제 입찰가는 법원 진행 상황 및 경매 참여자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.