나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103799 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-446 팰리스타운 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""남강고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어있는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제6층 건물 내 제5층 제501호로서

외벽 : 치장벽돌마감 및 석재 붙임 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신림동 610-446, 610-447번지
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건은 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103799 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 610-446 팰리스타운 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 349,000,000원

* 토지면적: 34.66㎡ (약 10.49평)

* 토지지분: 34.66㎡ (약 10.49평)

* 건물면적: 41.71㎡ (약 12.62평)

* 건물지분: 41.71㎡ (약 12.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2.2. 건물 상세정보

* 건물명: 팰리스타운

* 사용승인일: 2020년 3월 3일

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 6층

* 본건 층수: 5층

* 면적: 41.71㎡ (약 12.62평)

2.3. 토지 이용계획

* 지역지구: 도시지역, 제1종일반주거지역

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "남강고등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 형성되어 있는 지역입니다.

3.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.3. 도로상태

* 본건은 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

* 갑3, 압류(강서세무서장), 2022년 9월 14일

4.2. 권리분석 요약

* 소유권보존: 김정연 외 1명 (2020-03-06)

* 공유자전원지분전부이전: 고완석 (2021-08-30)

* 주택임차권: 김 (보증금 347,000,000원, 전입 2021-08-30, 확정 2021-05-31). 본 임차인은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 소멸될 권리입니다. 또한, 임차인이 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.5.12.자)가 제출되어 인수 부담이 없습니다.

* 압류: 강서세무서장 (2022-09-14) - 말소기준권리

* 압류: 관악구 (2024-12-09)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-08-28) - 신청채권자

4.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 일부 혼재되어 있습니다.

* 주요 상업 시설 이용은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있으나, 기본적인 생활 편의는 충족될 수 있습니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 인근 소규모 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 남강고등학교가 북서측 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 시내버스 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

7. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 설비의 작동 여부, 내부 인테리어 상태 등을 확인할 수 없습니다. 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 토지이용규제: 본건 토지는 건축허가·착공제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 토지 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 주변 시설: 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본건 인근에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 면적과 층수 등 주거 요건이 양호합니다.

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 채무나 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 일부 토지이용규제는 신중한 접근이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 건축 연식이 비교적 최신(2020년)으로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 토지와 건물을 일괄매각하여 권리 관계가 명확합니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가는 349,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 분석 결과, 유사한 연식 및 면적의 다세대주택은 2025년 7월 6일, 29.56㎡ (2015년식) 면적이 320,000,000원(3억 2천만원)에 거래되었습니다. 본 물건은 면적이 더 넓고(41.71㎡) 건축 연식도 더 최신(2020년식)이므로, 이를 상회하는 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

* 하지만, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제 사항을 고려할 때, 과도한 경쟁보다는 합리적인 범위 내에서의 입찰이 권장됩니다.

* 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 390,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.