나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103797 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 6층601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""인헌고등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택 및 소규모 아파트단지 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내
제6층 제601호로서,
외벽 : 석재 붙임 등임.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택) 으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비,엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사로 인접필지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103797 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 6층601호

건물명: 아르떼빌

동: 6층

호: 601호

건축년도: 2021년경 (추정)

1.2. 면적 정보

토지면적: 16.11㎡ (약 4.87평)

토지지분: 16.11㎡ (약 4.87평)

건물면적: 15.49㎡ (약 4.68평)

건물지분: 15.49㎡ (약 4.68평)

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 161,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 소규모 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 및 도로

토지는 완경사로 인접 필지에 대비하여 등고 평탄한 장방형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임. 본 건 북측으로는 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 지역 지구 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:194m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등의 제한을 받고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 관악세무서장의 압류(갑3)임.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정임. 물건명세서상의 특이사항 및 확약서 제출로 인해 주택임차권(을1)은 말소될 예정이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이영인)

보증금: 250,000,000원

차임: 80,000원

전입일자(사업일자): 2022-09-02

확정일자: 2022-08-03

배당신고일자: 2024-09-09

대항력: 없음

비고: 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 2026년 6월 26일자 확약서가 제출되었음. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

본 건과 유사한 시기에 건축된 인근의 '성진리치빌6차'(2022년 건축, 39.75㎡)의 경우 2026년 7월 3일 5억 4천만원에 거래되었음. 이는 3.3㎡당 약 1,358만원 수준임. '비쥬타운B'(2016년 건축, 26.98㎡)는 2026년 7월 1일 2억 8,300만원에 거래되었으며, 3.3㎡당 약 1,048만원 수준임. 본 건의 전용면적(15.49㎡)과 최근 거래된 유사 건축 연도의 소형 주택 시세를 고려할 때, 3.3㎡당 약 1,050만원에서 1,350만원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됨.

4.2. 임대차 시세

현재 임차인으로 등재된 주택도시보증공사의 보증금은 2억 5천만원, 차임은 8만원으로 명시되어 있으나, 이는 HUG의 보증이행 등으로 인한 채권으로 보이며, 실제 시장 임대차 시세와는 차이가 있을 수 있음. 인근 유사 면적의 다세대주택 소형 평형 임대 시세를 추가적으로 조사할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인헌고등학교 인근 봉천동 지역의 특성상, 주변에 생활 편의를 위한 상점, 마트, 식당 등이 다수 분포하고 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

인헌고등학교가 인근에 위치하며, 봉천동 일대에 다수의 초·중·고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

5.3. 주변 환경

주거 지역으로, 다세대주택 및 소규모 아파트 단지가 혼재하는 지역임.

5.4. 혐오시설

본 건 소재지 주변으로 특별한 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 권리상 문제는 없는 것으로 판단되나, 최종 잔금 납부 시점까지 관련 서류 및 현황을 재확인하는 것이 중요함.

6.2. 소형 면적의 한계

전용면적 4.68평(15.49㎡)의 소형 주택으로, 일반적인 주거 목적보다는 1인 가구 또는 임대 수익형 투자에 적합하며, 향후 매각 시 잠재적 수요층이 제한적일 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 신축급(2021년경 준공) 소형 다세대주택임. 경매 절차상의 주요 권리관계는 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담은 없을 것으로 보임. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 교육 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이함. 소형 면적으로 인한 잠재적 수요층의 제한성은 있으나, 신축급 건물이라는 장점과 명확한 권리관계로 인해 투자 가치를 평가해 볼 수 있음.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 핵심 지역 내 위치

* 2021년경 준공된 신축급 건물

* 간결한 권리관계 (임차인 대항력 포기)

* 합리적인 감정가 및 시장 시세 대비 잠재적 가격 메리트

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 6,100만원임.

주변 시세 분석 결과, 유사 연식의 소형 주택(15.49㎡)의 3.3㎡당 매매가는 약 1,050만원에서 1,350만원 수준으로 추정됨.

이를 바탕으로 환산한 본 건의 예상 시장 가격은 약 1억 6,240만원(1,050만원/m² x 15.49m²)에서 2억 1,000만원(1,350만원/m² x 15.49m²) 범위로 예상됨.

권리관계가 명확하고 신축급 건물임을 감안할 때, 감정가를 기준으로 105% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

즉, 약 1억 6,900만원 ~ 1억 8,500만원 범위 내에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 추천함.

본 입찰가는 낙찰률, 경쟁 정도, 향후 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.