나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3676 [1] 경기도 이천시 마장면 표교리 산24-1 임야 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 여주 2024타경3676 [1] 경기도 이천시 마장면 표교리 산24-1 임야 경매

물건 대표 이미지

여주지원 경매1계 2024타경3676 | 소재지: 경기도 이천시 마장면 표교리 산24-1 | 감정가: 1,270,212,000원 | 최저가: 614,160,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 (여주지원 2024타경3676 (1))

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 여주지원 2024타경3676 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경기도 이천시 마장면 표교리 산24-1이며, 용도는 임야(현황 일부 전)입니다.

감정가는 1,270,212,000원입니다.

토지면적은 8,412.00㎡ (약 2,544.88평)이며 매각대상은 토지매각입니다.

소유자와 채무자는 고OO이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 중복사건 및 분묘기지권이 있습니다.

1.2. 입지조건 분석

본 물건은 경기도 이천시 마장면 목리 소재 "표교초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 마을, 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 일반적인 농촌 및 근교 환경을 갖추고 있습니다.

소형차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의는 보통 수준입니다.

도로 인접 상태는 서측 부분에 폭 약 3미터 내외의 농로에 접하고 있어 차량 진출입은 원활해 보입니다.

1.3. 권리분석 및 매각 제외 물건

본 물건은 부동산임의경매 사건으로 진행됩니다.

소유자 및 채무자가 동일하므로 권리관계가 단순할 수 있으나, 특이사항 및 주의사항을 철저히 확인해야 합니다.

특이사항으로 '분묘기지권'이 명시되어 있으며, 연고자 미상의 분묘 3기, 경계상 분묘 1기가 소재하고 있어, 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 심각한 제약사항으로 작용할 수 있습니다.

최저매각가격은 이러한 분묘 등으로 인하여 제한받는 가격임을 감안해야 합니다.

제시외 물건(마을상수도시설, 물탱크, 철파이프 구조물, 간이화장실)은 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 이들 물건의 철거 또는 소유권 이전에 대한 법적 분쟁 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.4. 토지 현황 및 제한 상태

본 물건은 동측 부분이 남하향 완경사, 서측 부분이 서하향 완경사의 부정형 토지입니다.

이용상태는 자연림으로 이용 중이며, 서측 일부는 '전'으로 현황과 공부(임야)가 상이합니다.

용도지역은 계획관리지역으로 비교적 개발 여지가 있으나, 성장관리계획구역(일반형)의 적용을 받습니다.

그 외 가축사육제한구역(전부제한지역), 고속국도법상의 접도구역(중부선), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어, 개발 행위에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.5. 주변 환경 및 생활정보

본건은 농경지, 임야, 마을, 창고 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 표교초등학교가 있어 교육시설과의 접근성은 양호합니다.

이천시 마장면은 영동고속도로 및 중부고속도로가 지나며, 마장면 일대에 롯데 프리미엄 아울렛 등 대형 상업시설과 마장 신도시 개발에 따른 아파트 단지가 인접한 오천리 등이 있어, 기본적인 생활 인프라 및 광역 교통망은 비교적 잘 갖추고 있습니다.

혐오시설 관련하여 직접적인 대형 기피시설은 검색되지 않았으나, 주위가 창고, 농경지 등과 혼재되어 있어 소규모 공장이나 물류 시설의 유무를 현장 조사로 확인할 필요가 있습니다.

고속국도 접도구역 규제를 받고 있어, 중부고속도로와의 물리적 거리가 가까워 소음 및 진동에 대한 영향이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '분묘기지권' 및 '분묘 4기(연고자 미상 3기 포함)'의 존재입니다.

분묘의 처리가 선행되지 않는다면 사실상 토지 개발 및 활용은 불가능하며, 연고자를 찾는 과정과 이장 비용에 대한 부담이 발생합니다.

공부상 지목(임야)과 현황(일부 전)의 차이로 인해 향후 지목 변경이나 농지 전용 시 추가 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 물건(상수도시설, 물탱크 등)의 철거 책임 및 비용, 그리고 마을 시설과의 마찰 가능성이 존재합니다.

계획관리지역임에도 불구하고 성장관리계획구역, 고속국도 접도구역, 준보전산지, 자연보전권역 등 중첩된 규제로 인해 투자 목적에 맞는 개발 가능성 및 건축 행위를 제한받을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

계획관리지역 내의 비교적 넓은 면적(8,412.00㎡, 약 2,544.88평)의 토지입니다.

고속도로(중부선) 인근에 위치하며, 소형차량 접근 및 대중교통 접근성이 보통 수준으로, 물류 또는 창고 부지로서의 잠재적 입지는 갖추고 있습니다.

감정가 자체가 분묘 등으로 인해 제한받은 가격으로 평가되었다는 점을 고려할 때, 분묘 처리에 대한 해법만 찾는다면 가치 상승의 여지가 있습니다.

이천시 마장면 일대는 수도권 정비계획상 자연보전권역에 속하지만, 기본적인 인프라 확장 추세에 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 계획관리지역이라는 장점을 가지고 있으나, 분묘기지권의 성립 여지가 있는 분묘 4기가 존재하고, 여러 가지 법적 규제(접도구역, 준보전산지 등)가 중첩되어 있어 '초고난도' 물건으로 판단됩니다.

일반 투자자에게는 진입 장벽이 높으며, 토지 개발 경험이 풍부하고 분묘 처리 및 법적 규제에 대한 전문적인 지식을 갖춘 투자자에게 적합합니다.

입찰 전 분묘의 연고자 확인 및 이장 가능성에 대한 현장 조사를 필수적으로 진행해야 하며, 제시외 물건의 처리 방안에 대해서도 미리 계획을 수립해야 합니다.

개발이 제한되는 요소가 많으므로, 투자 목적에 맞는 개발 계획을 사전에 철저히 검토하고, 분묘 및 제시외 물건 처리 비용을 감안한 보수적인 입찰가를 제시하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

여주지원 경매1계