나이스옥션 법원경매 제주 2024타경13137 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 1976-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2024.12.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 소재 "한동초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 양호함.

형태 및 이용상태

인접 도로 대비 등고 평탄한 사다리형지로 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

북서측으로 폭 약 8미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 단층건으로서, (사용승인일자: 2019.03.18.)
외벽: 자연석마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

(ㄱ) 석구조 단층 구축물 약 11.1㎡

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2024타경13137 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 1976-2

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 이OO

감정가: 323,527,680원

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

토지면적: 224.00㎡ (약 67.76평)

건물면적: 83.97㎡ (약 25.40평)

건물 제시외면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

사용승인일자: 2019년 03월 18일

건축구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 단층건

건물 제시외: 석구조 단층 구축물(약 11.10㎡)

1.3. 특이사항

중복사건, 제시외 건물 포함 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리 소재 "한동초등학교" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 전, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 조용한 농촌 및 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며 인근 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 양호한 편입니다. 물건지 북서측으로는 폭 약 8미터의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변시설 및 환경

* 본건 인근에 한동초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 도보 거리에 편의점(CU, 7eleven) 및 마트(한동슈퍼, 농협마트)가 있어 생활 편의성이 있습니다.

* 해안가와 근거리에 위치하여 바다 조망 및 해안 산책 등 자연환경을 즐길 수 있습니다.

* 주변 관광지로는 비자림, 만장굴, 월정리 해수욕장 등이 있으며, 한동리 해안도로 풍차 마을 등 경관이 아름다운 지역입니다.

* 검색 결과, 해당 주거 지역 인근에서 직접적으로 언급되는 중대형 혐오시설(폐기물 처리 시설, 산업 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축사 관련 시설이 있을 가능성은 존재합니다. 제주 환경자원순환센터(소각/매립장)가 제주시 구좌읍 동복리에 위치하고 있으나, 본건지와의 직접적인 인접성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이종환

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 09일

* 배당신고일자: 2024년 12월 11일

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 토지 등기부상 말소기준권리: 제주은행 근저당 (접수일자 2018.10.05, 을7)

* 건물 등기부상 말소기준권리: 제주은행 근저당 (접수일자 2019.04.03, 을1)

* 위 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 전세권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 이종환 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 인수되지 않습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 구좌읍 한동리는 아름다운 해안 경관과 함께 전, 단독주택, 펜션 등이 혼재하는 지역으로, 제주 동부 지역의 대표적인 관광 및 주거 지역 중 하나입니다.

4.2. 주변 부동산 시세

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 '안뜨레빌'(2020년 준공, 다세대 주택, 전용면적 61.0532㎡)이 2024년 9월 300,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건 단독주택과는 직접 비교하기 어렵지만, 해당 지역의 부동산 가치가 높게 형성되어 있음을 시사합니다. 또한, 단독주택의 경우 평당 210만원 수준의 매물이 언급되기도 했습니다.

4.3. 생활 편의 시설

* 교육: 한동초등학교 인접.

* 편의: 도보권 내 편의점, 마트, 카페, 식당 등이 소재.

* 의료: 가장 가까운 보건소(제주 동부 보건소)는 버스로 약 17분 거리.

* 자연 및 여가: 해변 접근 용이, 해안도로, 풍차 마을, 비자림, 만장굴 등 다수의 관광 명소 인접.

5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 사건 번호상 (1)로 표기되어 있으나, '중복사건' 표기가 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 계획관리지역, 자연취락지구 외에도 경관, 생태계, 지하수 관련 보전지구 및 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각에 포함된 제시외 건물(석구조 단층 구축물 약 11.1㎡)의 정확한 현황 및 활용 방안에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 현장 확인 필수: 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 기반으로 작성되었으므로, 실제 현장을 방문하여 건물 상태, 주변 환경, 점유 관계 등을 상세히 파악하는 것이 필수적입니다.

6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 한동리에 위치한 신축급(2019년 사용승인) 단독주택으로, 토지 및 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되는 물건입니다. 한동초등학교 인근에 위치하며, 아름다운 해안가와 풍차 마을로 유명한 지역에 속해 있어 주거 환경 및 자연 환경이 매우 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 생활 편의시설도 도보권 내에 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인이 없으며 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 관계가 명확한 편입니다. 다만, 중복 사건 가능성, 토지 이용 계획 상의 일부 제한 사항, 제시외 건물 등은 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다. 전반적으로 제주도의 쾌적한 자연 환경 속에서 안정적인 주거 또는 세컨드하우스, 임대 수익 목적 투자로 고려해볼 만한 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2019년에 사용 승인된 건물로, 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상되며 즉시 사용 또는 임대가 가능합니다.

* 매력적인 입지: 제주시 구좌읍 한동리는 제주에서도 손꼽히는 아름다운 해안과 자연 경관을 자랑하며, 관광객 및 거주자 모두에게 인기가 높은 지역입니다.

* 넓은 토지 면적: 224㎡(약 67.76평)의 토지를 단독으로 소유하게 되므로, 정원 조성, 증축 등 활용 가치가 높습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 건물 본체 외에 약 11.1㎡ 규모의 추가 건축물(휴게실 등)까지 취득 가능하여 활용성을 더합니다.

* 안정적인 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 후순위 권리가 말소될 예정이므로 낙찰 후 권리 확보에 용이합니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 323,527,680원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 정보는 동일 단지 내 다세대 주택(61.0532㎡)의 2024년 9월 거래가 300,000,000원으로, 본건과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 이는 해당 지역의 높은 부동산 가치를 간접적으로 나타냅니다. 또한, 구좌읍 한동리의 단독주택 경우 평당 210만원 수준의 거래도 확인됩니다. 본 건은 224㎡의 토지와 2019년 준공의 신축급 단독주택임을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가: 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~100% 수준에서 낙찰되나, 본 건과 같이 입지, 건물 상태, 수요 등을 고려하면 감정가 이상에서 경쟁이 치열할 수 있습니다. 따라서 감정가의 85% ~ 105% 범위를 예상해볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 약 275,000,000원 ~ 340,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 시장 상황, 경매 당일 입찰 경쟁률 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.