나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34738 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 784 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경34738 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 784 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경34738
• 주소: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 784
• 감정가: 3,935,406,440원
• 최저가: 1,928,350,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

제주지방법원 경매6계 2024타경34738 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 784 | 감정가: 3,935,406,440원 | 최저가: 1,928,350,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 제주지방법원 2024타경34738 (1)이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각 방식의 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 창천리 784번지이며, 현재 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)입니다.

감정가는 3,935,406,440원으로 평가되었으며, 소유자와 채무자는 최OO으로 동일인이고, 채권자는 반OOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (㎡ 및 평)

토지 면적은 2,569.00㎡ (약 777.12평)이고, 건물 면적은 286.72㎡ (약 86.73평)입니다.

건물 제시외 면적 4.90㎡ (약 1.48평)가 매각에 포함되어 평가되었습니다.

본 건은 일괄매각이며 제시외 건물(ㄱ, 4.90㎡) 및 조경수목 등이 포함되어 감정 평가되었습니다.

2. 입지 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서귀포시 안덕면 창천리 소재 ‘대평포구’의 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 바닷가와 인접한 해안가 주변 지역으로, 숙박시설, 게스트하우스, 근린생활시설(카페, 식당 등), 전, 농가주택 등이 혼재하는 관광 및 주거 혼합 지역입니다.

특히, 대평포구는 제주 올레길 8코스의 종점이자 9코스의 시작 지점이며, 주변에는 박수기정, 군산오름 등 유명 관광 명소가 위치해 있어 유동 인구가 높은 편입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

남측으로 노폭 약 4-5미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 접근성은 확보되어 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인접도로 대비 지대가 높은 완경사지 형태의 부정형 토지이며, 현재 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획상 계획관리지역, 특화경관지구, 역사문화환경보존지역(2024-09-04), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급 등 다양한 규제를 받고 있습니다. 이는 제주 해안가의 미관 보존 및 환경 관리 차원의 규제로, 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

3. 건물 분석

건물은 2021년 12월 15일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조 슬래브지붕 단층 건물로 비교적 신축에 가깝습니다.

외벽은 현무암 붙임, 징크 마감 등으로 마감되어 있어 현대적이고 고급스러운 느낌을 주며, 창호는 강화유리, 폴딩 도어 등으로 구성되어 있습니다.

현재 이용 상태는 제2종 근린생활시설 중 일반음식점이며, 기본 급배수 설비, 위생 설비, 천정부착형 시스템 냉난방기, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있어 시설 상태는 양호한 것으로 판단됩니다.

4. 권리 분석

본 건은 소유자이자 채무자인 최OO에 대한 채권자의 부동산임의경매 사건입니다.

현재까지 제공된 정보만으로는 상세한 등기부등본 및 임차인 현황을 알 수 없으나, 소유자와 채무자가 동일하므로 복잡한 채무 관계에 따른 명도 리스크는 상대적으로 적을 수 있습니다.

주의사항으로 '일괄매각'과 '제시외 건물(ㄱ, 4.90㎡) 포함', '조경 수목 등 포함 평가'가 명시되어 있어 매각 대상의 범위는 명확합니다.

5. 상권 분석

본 물건이 위치한 대평포구 일대는 제주 올레길 및 관광 명소와 인접하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주변에 카페, 음식점, 게스트하우스 등 숙박 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있으며, 특히 '바다 및 박수기정 뷰'를 내세우는 식당과 카페가 다수 영업 중입니다.

본 건물 또한 일반음식점(제2종 근린생활시설)으로 이용 중이므로 기존 상권과의 시너지를 기대할 수 있습니다.

6. 생활 정보

본 물건은 해안가 주변 지역에 위치하며, 대평포구와 매우 가깝습니다.

서귀포 시내 중심부와는 다소 거리가 있으나, 주변 관광 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

검색 결과, 창천리 인근 마을인 안덕면 상천리에서 광역 폐기물 소각시설 유치 경쟁이 있었으며, 상천리에 소각 시설이 조성될 예정이라는 기사가 있습니다. 본 건 소재지인 창천리와 상천리의 거리에 따라 직접적인 영향이 있을지 확인이 필요하지만, 대규모 혐오 시설은 현재 소재지 근거리에 위치하지는 않습니다.

7. 잠재적 리스크

토지가 계획관리지역 및 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급 등 다수의 규제에 묶여 있어, 향후 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

부정형의 완경사지 지형을 효율적으로 활용하는 데 어려움이 있을 수 있으며, 해안가 주변 지역 특성상 해풍 등 자연 환경 요인에 의한 건물의 유지 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 바, 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

8. 종합 의견 및 투자 포인트

8.1. 종합 의견

본 건은 제주도 서귀포시 안덕면 해안가에 위치한 신축급 (2021년 사용승인) 제2종 근린생활시설로, '대평포구'와 인접한 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

해당 지역은 관광객 유입이 꾸준한 올레길 코스 상에 위치하며, 바다 조망을 활용한 상업 시설로서 가치가 높습니다.

감정가가 39억 원대로 고가이긴 하나, 넓은 토지 면적 (약 777평)과 신축 건물의 상태를 고려하면 잠재적 가치는 충분합니다.

8.2. 투자 포인트

최고의 입지: 제주 올레길 및 대평포구 인근 해안가에 위치하여 희소성이 높은 상업용 건물 부지입니다.

신축급 건물: 2021년 사용 승인된 철근콘크리트 건물로, 별도의 대규모 보수 없이 즉시 영업이 가능합니다.

개발 및 보존 가치: 넓은 토지 면적(약 777평)을 활용하여 현행 규제 범위 내에서 추가적인 사업 확장이나 조경 공간 확보가 용이합니다.

토지 용도 활용: 현재는 일반음식점이지만, 향후 카페, 갤러리, 고급 펜션 등으로 활용도가 높은 다용도 시설입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매6계