나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35014 [1] 제주특별자치도 제주시 월평동 1347-7 과수원 경매
매각기일: 2025-12-02
물건 개요
나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35014 [1] 제주특별자치도 제주시 월평동 1347-7 과수원 경매
- 사건번호: 2024타경35014
- 주소: 제주특별자치도 제주시 월평동 1347-7
- 감정가: 2,495,324,000원
- 최저가: 1,222,709,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 과수원
제주지방법원 경매6계 2024타경35014 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 월평동 1347-7 | 감정가: 2,495,324,000원 | 최저가: 1,222,709,000원 | 용도: 과수원
1. 제주지방법원 2024타경35014 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
사건번호: 제주지방법원 2024타경35014 (1)
소재지: 제주특별자치도 제주시 월평동 1347-7
용도: 과수원 (현황 이용 상태는 기호별로 상이)
감정가: 2,495,324,000원
토지면적: 총 11,630.00㎡ (약 3,517.2평)
토지 지분율: (해당 없음 - 토지 전체 매각)
토지 제시외면적: 0.00㎡
건물면적: 0.00㎡
건물 지분율: 0
건물 제시외면적: 0.00㎡
매각대상: 토지매각
경매구분: 부동산임의경매
소유자: 문OO
채무자: 주OOOOOOOOOO
채권자: 엠OOOOOOOOOO
특이사항: 농지취득자격증명 필요
주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수. 수목 등 포함 평가됨.
1.2. 감정평가서 요약
위치 및 주위환경
본건 토지는 제주특별자치도 제주시 월평동 소재 "제주중앙고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 및 농장 등이 혼재하는 지역입니다.
교통상황
본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.
형태 및 이용상태
기호(1)은 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 "폐원" 상태입니다.
기호(2)는 인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 "도로 등"으로 이용 중입니다. (공부상 지목: 임야)
기호(3)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 "전"으로 이용 중입니다. (공부상 지목: 과수원)
기호(4)는 부정형의 완경사지로서, 현재 "폐원" 상태입니다.
인접 도로상태
기호(1)은 북서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.
기호(2)는 폭 약 8m 내외의 포장도로를 구성하는 토지입니다.
기호(3)과 기호(4)는 지적도상 맹지이나, 인접지인 기호(1)과 기호(2)를 경유하여 출입이 가능합니다.
토지이용계획 및 제한상태
기호(1) 및 기호(2) 토지는 자연녹지지역, 중로3류(폭 12m-15m) 저촉, 가축사육제한구역(일부제한구역), 공장설립제한지역에 해당합니다.
기호(3) 및 기호(4) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 상대보호구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.
공부와의 차이
기호(2) 토지는 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 "도로 등"으로 이용 중입니다.
기호(3) 토지는 공부상 지목이 "과수원"이나 현황은 "전"으로 이용 중입니다.
기타참고사항
기호(3)과 기호(4) 지상에는 수목이 소재하며, 본 평가에 포함되어 있습니다. 임대 관계는 파악되지 않았습니다.
1.3. 입지조건
본 물건은 제주특별자치도 제주시 월평동, 제주중앙고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지와 임야, 주택, 농장 등이 혼재된 지역으로, 농업 활동이나 전원생활에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.
차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 교통 여건을 갖추고 있습니다.
자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 중로3류 도로에 저촉되고 가축 사육 및 공장 설립이 제한되는 구역에 포함됩니다. 또한, 기호(3)과 기호(4)는 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호를 위한 규제를 받을 수 있습니다.
1.4. 권리분석
본건은 제주지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건입니다.
채권자를 통해 설정된 근저당 등 담보권에 의해 임의경매가 개시되었으며, 통상적으로 경매 절차가 완료되면 매각으로 인해 위 담보권은 소멸될 것으로 예상됩니다.
소유자는 문OO이며, 채무자는 주OOOOOOOOOO입니다.
가장 중요한 권리 관계 중 하나는 농지취득자격증명 발급 여부입니다. 본건은 농지로서, 경매 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 이를 제출하지 못할 경우 낙찰 보증금을 몰수당하게 됩니다. 이는 본 건 취득의 가장 큰 관건이므로 사전에 철저한 준비가 필요합니다.
1.5. 상권분석
본건 소재지는 대규모 상업 시설보다는 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 직접적인 상업 활동을 위한 상권 분석보다는 주변 환경 및 토지의 활용 가능성에 중점을 두어야 합니다.
인근에 제주중앙고등학교가 있어 배후 수요로서의 잠재력은 있으나, 토지의 현재 이용 상태 및 용도지역 등을 고려할 때, 상업적 상권 형성은 제한적입니다.
따라서 상권 분석은 일반적인 상업 시설 입지 분석과는 다르게, 주변 농경지와의 연계성, 또는 향후 지역 개발 방향에 따른 잠재적 가치 상승 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.
1.6. 생활정보
가장 가까운 교육 시설로는 제주중앙고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.
주변은 대체로 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공합니다.
교통망으로는 차량 이용 시 접근성이 좋으며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.
다만, 상세한 편의 시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 추가적인 현장 조사나 주변 지역 정보를 통해 파악하는 것이 좋습니다.
1.7. 잠재적 리스크
농지취득자격증명 미확보 리스크: 농지법에 따라 경작 등 농업 활동을 영위할 목적으로 취득하는 경우에만 발급 가능하며, 미제출 시 낙찰 무효 및 보증금 몰수의 위험이 있습니다.
맹지(기호 3, 4) 리스크: 두 필지는 도로에 직접 접하지 않아 이웃 토지를 경유해야 하는 맹지입니다. 이로 인해 통행권 분쟁이나 이용상의 제약이 발생할 수 있습니다.
이용 현황과의 차이: 공부상 지목과 현황 이용 상태가 일부 상이하여(예: 임야->도로, 과수원->전), 추후 행정 처리 시 혼란이 발생할 가능성이 있습니다.
개발 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 상대보호구역 등으로 인해 건축 또는 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다.
수목 관련: 기호(3, 4) 지상의 수목이 평가가액에 포함되어 있으므로, 수목의 종류, 상태, 가치 등을 면밀히 확인해야 합니다.
1.8. 혐오시설 확인
주변 시설 조사 결과, 제공된 정보만으로는 본건 인근에 직접적으로 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)이 소재한다는 구체적인 언급은 없습니다.
그러나 제주 제주시 월평동 일대의 개발 계획이나 환경 관련 규제에 대한 추가적인 조사를 통해 잠재적 혐오시설의 가능성을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.
현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
1.9. 종합 의견
본건은 제주도 제주시 월평동에 위치한 넓은 면적의 토지로서, 제주중앙고등학교 인근의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 속합니다.
전반적으로 자연녹지지역 내에 위치하며, 다양한 개발 제한 구역에 해당합니다.
일부 토지가 맹지이며, 농지취득자격증명이 반드시 필요하다는 점이 취득 시 가장 주의해야 할 사항입니다.
현재 폐원 상태이거나 전, 도로 등으로 이용 중인 토지들이 있어, 취득 후 활용 방안에 대한 면밀한 검토와 함께 법규 검토가 선행되어야 합니다.
수목이 포함 평가되었으므로, 관련 현황 확인도 필요합니다.
1.10. 투자 포인트
넓은 면적의 토지: 총 11,630㎡(약 3,517평)의 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.
제주 지역 입지: 제주도는 관광 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 토지 가치가 꾸준히 주목받는 지역입니다.
교육 시설 인접: 제주중앙고등학교와 인접하여 잠재적인 수요 가치가 있습니다.
토지 활용 가능성: 농업용 또는 향후 용도 변경 가능성에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 현재 개발 제한 사항 다수 존재)
맹지 활용 방안 모색: 맹지인 토지(3, 4)를 도로 확보가 가능한 토지(1, 2)와 함께 일괄 매입함으로서, 맹지 문제를 해결하고 전체 토지의 활용도를 높일 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
법원 정보
제주지방법원 경매6계