나이스옥션 법원경매 제주 2025타경7522 [3] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1225-1 7층710호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕우체국' 남동측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물내 제7층 제708호·제709호·제710호로서,

외벽 : 노출콘크리트, 제주석 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판, 타일 등, 창호 : PVC샷시창호 등임.

이용상태

기호(1~3) 공히 생활숙박시설임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소방설비, 승강기 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 숙박시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북동측으로 세로에 각각 접하나, 북동측의 세로는 보행자만 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호① : 일반상업지역, 고도지구(25M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원에서 진행 중인 2025타경7522 (3) 사건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경7522 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1225-1, 7층 710호

용도: 숙박시설

감정가: 159,000,000원

토지면적: 15.56㎡ (약 4.71평)

토지지분: 15.5595㎡ (약 4.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.32㎡ (약 10.38평)

건물지분: 34.32㎡ (약 10.38평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕우체국' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 토지는 부정형으로서 숙박시설 부지로 이용되고 있습니다. 본건 남서측 및 북동측으로 도로에 접하고 있으나, 북동측 도로는 보행자만 출입 가능한 점은 차량 접근에 일부 제약을 줄 수 있습니다. 토지이용계획 상 일반상업지역, 고도지구(25M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2018년 3월 9일 접수된 전경율 근저당권(을1, 450,000,000원)입니다. 등기부등본 상 기재된 모든 후순위 권리(을2, 을3, 갑13, 갑14, 갑16, 갑17, 갑18)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하게 되는 부담은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이미향

* 보증금: 55,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2021-01-19

* 확정일자: 2021-01-27

* 배당신고일자: 2025-05-08

* 대항력: 없음

임차인 이미향은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 그러나 임차인과의 원만한 명도를 위해 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

등기부채권 총액은 1,066,578,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 함덕리는 제주도의 주요 관광지 중 하나로, 숙박시설로서의 수요가 꾸준히 있는 지역입니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능하며, 함덕해수욕장 등 관광 명소와의 접근성도 양호한 편입니다. 주거시설과 상업시설, 숙박시설이 혼재되어 있어 지역 내 상권은 활성화되어 있다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

건축물 정보에 따르면 본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물 내 제7층 제710호입니다. 외벽은 노출콘크리트, 제주석 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 타일 등, 바닥은 장판, 타일 등으로 마감되었습니다. 건물 이용 상태는 생활숙박시설이며, 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 소방 설비, 승강기 등이 설치되어 있어 생활에 필요한 기본 설비는 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있어 경매 진행 과정에서 변동사항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 도로 접근성 제약: 북동측 도로가 보행자만 출입 가능하다는 점은 향후 건물 이용 또는 관리 시 고려해야 할 사항입니다.

* 임대 관계 미상: 본 물건에 대한 임대관계는 미상으로, 현재 거주자나 이전 임차인과의 명도 협상 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. (단, 본건의 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

제주 함덕 지역에 위치한 본 생활숙박시설은 감정가 1억 5,900만원으로, 비교적 양호한 입지조건과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 인수 부담이 적다는 점이 큰 장점입니다. 주변 관광 인프라와 함덕 지역의 지속적인 수요를 고려할 때, 숙박시설로서의 잠재력은 충분하다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주 관광 성수기 및 비수기 숙박 수요 확보 용이.

* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안정적인 투자가 가능.

* 소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮음.

* 주변 시세 대비 저평가된 경매 물건일 경우 높은 시세차익 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확하게 산정하기 어렵습니다. 정확한 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 함덕 지역 유사 숙박시설의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 현장 방문을 통한 물건 상태, 주변 환경, 공실률 등 확인

* 최근 감정가 대비 낙찰가율 추이 분석

단, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원이므로, 감정가(159,000,000원)를 기준으로 하여 시장 조사를 통해 적정 수준의 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.