나이스옥션 법원경매 부산동부 2023타경5743 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1809 해운대힐스테이트위브 판매동 1층134호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2024.04.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남서측 인근에 위치하는 해운대힐스테이트위브 판매동 1층 134호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 주민센터 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건은 차량접근 가능하고, 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상4층 건물 내 1층 134호로서,
(사용승인일자:2015.07.09)

외벽: 화강석붙임 및 강화유리 등
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등
창호: 샷시창임.

이용상태

판매시설로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 엘리베이터설비, 에스컬레이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 북서하향 완경사지를 조성한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복 4차선의 도로와 접하며, 북동측 및 북서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지#1-3 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-11-22), 중로2류(폭 15m-20m)(2014-10-08)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에이아이디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동백초등)<교육환경 보호에 관한 법률>이며, #3토지는 도로(접합).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 임대중인 것으로 탐문되나 정확한 내역은 미상임.

나. 기 타 : 관리사무소에 의하면 관리비 연체중인 것으로 탐문되니, 경매 응찰시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.
대지권미등기. 매수가격에는 대지가 포함된 가격임.
소유자가 제출(2024. 7. 12.자)한 첨부서류 중 상가공급계약서에 대지지분면적(54.31㎡)에 의한 대지가격이 포함되어 있음.
미납관리비가 있으므로 경매 응찰시 참고 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2023타경5743 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1809 해운대힐스테이트위브 판매동 1층 134호

건물명: 해운대힐스테이트위브

용도: 판매시설

감정가: 535,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 5757.60㎡ (약 1,741.56평) - 3필 일단

건물면적: 67.12㎡ (약 20.29평)

토지지분: 0㎡ (집합건물로서 대지권 별도 등기 미등재)

건물지분: 67.12㎡ (약 20.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건, 재매각

1.4. 주의사항

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20% 준비 필요.

대지권미등기 상태이며, 매수 가격에 대지가 포함되어 있습니다. 소유자가 제출한 상가공급계약서상 대지지분면적은 54.31㎡ (약 16.43평)이며, 이에 따른 대지가격이 포함되어 있습니다.

미납관리비가 있으므로 경매 응찰 시 참고 요망.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 동백초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 대규모 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 주민센터 등으로 형성되어 있어 생활 인프라가 비교적 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통시됩니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상4층 건물 내 1층 134호입니다. [cite: 1, JSON]

사용승인일자는 2015년 07월 09일로 비교적 신축 건물에 속합니다. [cite: JSON]

외벽은 화강석붙임 및 강화유리, 내벽은 몰탈위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 샷시창으로 이루어져 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상황

토지는 3필 일단의 북서하향 완경사지를 조성한 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

남동측으로는 왕복 4차선 도로와 접하며, 북동측 및 북서측으로는 소로에 접해 있어 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

2.5. 토지 이용 계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다.

또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(에이아이디유치원), 절대보호구역(동백초등) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부상 말소기준권리는 2016년 2월 2일 접수된 부산은행의 근저당권(을1)입니다.

경매개시결정 등기(갑5)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 680,450,000원입니다.

이외 소유권 이전, 가압류 등 다수 권리들이 등기되었으나, 현재 모두 말소되었습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권에 대한 별도 언급은 없으므로 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

본 건에는 현재 두 명의 임차인이 거주 중으로 탐문되었습니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업일자: 2020-11-13

* 확정일자: 2020-11-13

* 배당신고일자: 2024-05-09

* 대항력: 없음

* 임차인: 손

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업일자: 2020-11-13

* 확정일자: 2020-11-13

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

해당 물건은 대규모 아파트 단지 내 상가(판매동)에 위치하여, 단지 내 거주민 및 인근 지역 주민을 주요 고객층으로 확보할 수 있는 입지입니다.

주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 경쟁은 존재하나, 항아리 상권의 이점을 가질 수 있습니다.

4.2. 임대 현황

내부 탐문 결과, 현재 임대 중인 것으로 파악되나 정확한 임대차 계약 조건(보증금, 차임, 임대기간 등)은 미상입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 동백초등학교가 위치해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

또한, 학교 주변 보호구역으로 지정되어 있어 안정적인 교육 환경이 조성되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 아파트 단지, 주민센터, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

인근 상업시설(마트, 식당, 병원 등) 이용 또한 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 물건

본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰 참가자의 미납 등의 사유로 인해 유찰된 이력이 있습니다. 이는 물건 자체의 하자가 있거나, 낙찰자의 잔금 납부 또는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생했을 가능성을 시사합니다.

6.2. 대지권 미등기

등기부상 대지권 미등기 상태로, 이는 소유권 행사 및 담보 설정 등에서 법적 제약을 야기할 수 있습니다.

다만, 소유자가 제출한 상가공급계약서상 54.31㎡ (약 16.43평)의 대지지분이 확인되며, 매수 가격에 해당 대지 가치가 포함되어 있습니다.

추후 대지권 확보를 위한 별도의 절차 또는 비용이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

6.3. 미납 관리비

관리사무소 확인 결과, 본 건에 미납된 관리비가 있는 것으로 파악되었습니다.

미납 관리비는 인수 대상이 될 수 있으므로, 정확한 금액을 확인하고 정산 계획을 수립해야 합니다.

6.4. 유동화 물건

유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건과 다른 특수한 절차나 조건이 적용될 수 있습니다. 관련 법규 및 절차에 대한 충분한 숙지가 필요합니다.

6.5. 임대차 관계 불확실성

임차인이 존재하나, 정확한 임대차 계약 내용(보증금, 차임, 계약기간)이 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인이므로 명도 자체는 가능하나, 협의 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 우수한 입지에 위치한 상업용 부동산으로, 대규모 아파트 단지 내 상가로서 잠재적 수요층이 확보된 장점이 있습니다.

건물은 비교적 최신식(2015년 사용승인)으로 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. [cite: JSON]

그러나 재매각 이력, 대지권 미등기, 미납 관리비, 불확실한 임대차 관계 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있어 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

특히 대지권 미등기 문제는 소유권 확보 및 향후 재산권 행사에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 법률 전문가의 도움을 받아 명확한 해결 방안을 강구하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 가치

부산 해운대구라는 명문 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 기대감이 있습니다.

대규모 주거 단지 내 상가로서 안정적인 수요 기반 확보 가능성이 높습니다.

주변 교통 및 생활 인프라가 양호하여 사용자 및 임차인 확보에 유리합니다.

8.2. 가격 경쟁력

감정가 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (재매각 및 리스크 요인 고려 시)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 535,000,000원입니다.

재매각, 대지권 미등기, 미납 관리비, 명도 관련 비용 등 각종 리스크 요인과 추가적으로 발생할 수 있는 비용(대지권 확보 비용, 미납 관리비 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 등기부상 인수되는 임차 보증금은 없으나, 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 비용을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세 파악, 관련 법률 전문가와의 상담을 통한 대지권 미등기 문제 해결 방안 및 예상 비용 산출이 반드시 선행되어야 합니다.

이러한 추가적인 정보 분석 없이는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.