나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111535 [1] 부산광역시 강서구 천성동 890 대지 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경111535 [1] 부산광역시 강서구 천성동 890 대지 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매2계 2024타경111535 | 소재지: 부산광역시 강서구 천성동 890 | 감정가: 665,970,000원 | 최저가: 326,325,000원 | 용도: 대지

1. 부산서부지원 2024타경111535 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경111535 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 천성동 890

용도: 대지

감정가: 665,970,000원

토지면적: 843.00㎡ (약 255.04평)

토지 지분율: 84300 (100%로 추정)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 황OO

채무자: 황OO

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 천성동 소재 서중마을 내에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

토지는 남하향 완경사지에 있는 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용되고 있으며 자연식생 수목(대나무 등)이 집단으로 생육 중입니다.

남측으로 약 1~1.5미터 폭의 막다른 비포장 진입도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

해당 물건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 황OO이며 채권자는 이OO입니다.

매각 대상은 토지이며, 지상 건축물은 모두 매각에서 제외됩니다.

토지에는 분묘기지권, 법정지상권이 특이사항으로 기재되어 있습니다.

주목할 점은, 매각 대상 토지 지상에 미등기건물 또는 일반건축물대장에 등재된 건물 2동(목조 스레이트 단층 주택 36.36㎡, 목조 스레이트 단층 창고 23.14㎡)이 현황 소재불명 상태로 파악되었습니다.

또한, 제시외 시멘트블럭조 주거용 34㎡와 철파이프 비가림시설 9㎡의 무단증축 건축물이 존재하며, 이로 인해 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 해당 위반건축물로 인한 이행강제금은 제3자(토지 소유자 및 건축물대장상 소유자 제외)에게 부과되고 있는 것으로 조사되었습니다.

제시외 건물들이 토지에 미치는 영향을 감안하여 토지 가격이 책정되었으며, 제시외 건물로 인한 이 사건 토지 부분에 법정지상권 성립 여부는 불분명한 상태입니다.

우물 1식과 자연식생 수목(대나무 등)은 토지에 포함하여 평가 및 매각 대상에 포함되었습니다.

정비되지 않은 완경사지에 소재하여 인접 토지와의 지적 경계 구분이 다소 불명확하므로, 정확한 현황 및 지적 경계 확인을 위해서는 측량이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 부산광역시 강서구 천성동의 마을 내에 위치하며, 주변은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 따라서 상업 시설 밀집 지역보다는 전원생활 또는 농업과 관련된 지역 특성을 보입니다. 인근에 마을버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

1.5. 생활정보

주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 지역 특성상 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 대중교통 이용은 가능한 수준입니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당하며, 개발행위허가제한지역, 장애물제한표면구역, 제한보호구역(해군기지), 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 있어 관련 법규의 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권 및 분묘기지권: 토지에 대한 법정지상권 및 분묘기지권의 존재 가능성은 해당 토지의 활용에 제약을 줄 수 있는 주요 리스크입니다.

2. 무단 증축 및 위반 건축물: 현황 조사된 무단 증축 건축물(시멘트블럭조 주거용 34㎡, 철파이프 비가림시설 9㎡)은 위반 건축물로 등재되어 있으며, 이에 따른 이행강제금 부과 가능성 및 철거 등 행정적인 문제가 발생할 수 있습니다. 이행강제금은 제3자에게 부과되고 있다고 조사되었으나, 향후 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 지적 경계 불명확: 인접 토지와의 지적 경계 구분이 불명확하여 향후 경계 분쟁의 소지가 있을 수 있으며, 측량이 필요할 수 있습니다.

4. 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역 외에도 개발행위허가제한지역, 장애물제한표면구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 토지 이용 규제가 존재하여 토지 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

5. 미등기 건물 존재: 현황 소재 불명인 미등기 건물 2동이 존재하며, 이는 향후 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

6. 주변 시설: 부산광역시 강서구 천성동 890번지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 공개적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역의 특성상 개인의 주관적인 판단에 따라 혐오시설로 인식될 수 있는 시설이 있을 가능성은 배제할 수 없으므로, 정확한 정보는 현장 답사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

1.7. 종합 의견

본건 부산광역시 강서구 천성동 890 토지는 감정가 6억 6천여만 원에 제시된 물건으로, 토지만 매각 대상이며 지상 건축물은 제외됩니다. 주변은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 조용한 환경을 제공합니다.

다만, 법정지상권 및 분묘기지권 존재 가능성, 무단 증축된 위반건축물, 불분명한 지적 경계, 다수의 토지 이용 규제 등 권리 및 현황상 여러 복합적인 문제가 존재하여 취득 후 활용에 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 무단 증축된 건축물과 관련된 이행강제금은 제3자에게 부과되고 있으나, 이 또한 변동 가능성이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 토지 자체의 가치: 부산 강서구라는 지역적 특성과 함께, 토지로서의 잠재적 가치를 고려할 수 있습니다.

2. 시세 대비 가격: 제시된 감정가를 기준으로 시세와의 비교 분석을 통해 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.

3. 지역 개발 가능성: 강서구는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따른 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 본건의 개발행위허가제한 등을 고려해야 함)

법원 정보

부산서부지원 경매2계