나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112170 [2] 부산광역시 강서구 죽동동 726 전 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경112170 [2] 부산광역시 강서구 죽동동 726 전 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매2계 2024타경112170 | 소재지: 부산광역시 강서구 죽동동 726 | 감정가: 499,992,000원 | 최저가: 244,996,000원 | 용도: 전

1. 부산서부지원 2024타경112170 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경112170 (2)

소재지: 부산광역시 강서구 죽동동 726

용도: 전 (농경지)

감정가: 499,992,000원

토지면적: 2008.00㎡ (약 607.52평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금 반환 불가)

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 강서구 봉림동 소재 '대흥마을회관' 북서측 근거리에 소재하며, 주위는 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

- 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.

- 형태 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현재 농경지(전)로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 남동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역입니다.

- 제시외 물건: 토지 지상에 제시외 물건 ㉠~㉥이 있으나, 해당 토지의 공유자 소유로 평가에서 제외되었습니다.

- 공부와의 차이: 없습니다.

- 기타사항: 임대관계는 미상입니다. 본 토지는 김순용 외 1인의 구분소유적 공유 관계 토지이며, 김순용 지분(639분의 400 전부)의 위치는 확인되었습니다. 경매 진행 및 낙찰 시 분할 관련 법률적 검토가 필요합니다.

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 강서구 죽동동에 위치하며, 감정평가서상으로는 봉림동 소재 대흥마을회관 북서측 인근 지역에 해당합니다. 주변은 대부분 농경지로 이루어져 있으며, 마을회관이 인접해 있어 기본적인 생활 기반은 갖추고 있습니다. 차량으로 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하지만, 도시 중심부와의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 남동측으로 약 4미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 통행은 원활합니다. 그러나 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있는 입지입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 김OO입니다. 채권자는 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 농지취득자격증명 제출 의무입니다. 매각결정기일까지 해당 증명원을 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금을 돌려받지 못하므로 사전에 반드시 준비해야 합니다. 또한, 본 토지는 김순용 외 1인의 '구분소유적 공유' 관계입니다. 즉, 토지 전체가 아닌 특정 지분(김순용 지분 639분의 400)의 위치가 확인된 상태로 매각 대상이 됩니다. 이는 추후 토지 사용 및 관리에 있어 공유자 간의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음을 의미하며, 낙찰 후 분할 문제에 대한 법률적 검토가 반드시 수반되어야 합니다.

1.4. 상권분석

감정평가서에 명시된 '주위는 농경지 등으로 형성되어있음'이라는 내용으로 미루어 볼 때, 본건 주변은 전형적인 농촌 또는 근교 지역의 상권 특성을 보입니다. 대흥마을회관이 인접해 있어 마을 단위의 소규모 편의시설이나 기본적인 생활 기반 시설은 존재할 것으로 예상됩니다. 그러나 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권과는 거리가 멀며, 대규모 쇼핑 시설이나 업무 시설, 기타 상업 편의 시설 접근성은 제한적일 것으로 판단됩니다. 따라서 상권 분석 관점에서는 현재 시점에서 상업적 가치보다는 토지 자체의 가치 또는 향후 지역 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지는 부산광역시 강서구의 외곽 지역으로, 조용한 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 환경입니다. 인근 농경지의 존재는 쾌적한 자연환경을 제공할 수 있으나, 도시의 편리함이나 문화 시설 접근성은 다소 부족할 수 있습니다. 대중교통망은 버스 정류장이 인근에 있다는 점에서 어느 정도 확보되어 있지만, 주요 도심지로의 이동은 차량을 이용하는 것이 훨씬 편리할 것입니다. 개발제한구역으로 지정되어 있어 주변 경관이 보존되어 있을 가능성이 높으며, 이는 쾌적한 생활 환경의 장점이 될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 미확보로 인한 입찰 보증금 몰수입니다. 이를 간과하면 막대한 손실이 발생할 수 있습니다. 또한, 구분소유적 공유 관계는 낙찰 후에도 토지 분할, 경계 확정, 사용 수익 분배 등에서 공유자 간 분쟁 소지가 있어 법률적, 행정적 절차 진행에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 개발제한구역이라는 점은 토지의 활용 가치를 크게 제한하며, 건축이나 개발 행위 허가가 사실상 어렵거나 매우 까다로울 수 있습니다. 임대 관계가 불분명하여, 기존 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다. 주변 지역에서 특정 혐오 시설이 인근에 있다는 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

부산 강서구 죽동동에 위치한 본 토지는 농경지로 이용 중이며, 개발제한구역에 묶여 있어 당장의 개발 이익을 기대하기는 어렵습니다. 그럼에도 불구하고 도시지역에 포함되어 있어 장기적인 관점에서의 잠재력은 존재할 수 있습니다. 다만, 본 건의 가장 큰 특징이자 난관은 농지취득자격증명 필수 제출과 구분소유적 공유 관계입니다. 이러한 조건들은 일반적인 투자자에게는 진입 장벽으로 작용할 수 있습니다. 따라서 본 건은 해당 지역 토지 관련 규제에 대한 깊은 이해와 함께, 농지취득자격증명 취득이 가능한 분, 그리고 공유 토지 관리 및 분할 관련 법률적 절차에 대한 전문 지식이나 대응 능력을 갖춘 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다. 투자를 고려하신다면, 철저한 사전 조사와 전문가 상담을 통해 모든 잠재적 위험 요소를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

1.8. 투자 포인트

- 농지취득자격증명 취득이 가능한 농업인 또는 관련 자격 보유자에게는 농업 목적의 토지 확보 기회가 될 수 있습니다.

- 개발제한구역 해제 등 장기적인 지역 개발 계획 변화 시, 도시지역 내 토지로서의 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (매우 장기적이고 불확실한 관점)

- 구분소유적 공유 지분 투자로서, 향후 토지 분할 및 재산권 행사 과정에서의 시세 차익을 노릴 수 있습니다. (상당한 전문성과 위험 감수 필요)

- 현재로서는 실거주나 즉각적인 개발보다는, 향후 가치 상승을 염두에 둔 장기 투자 또는 실질적인 농업 경영을 위한 목적에 더 부합하는 물건입니다.

법원 정보

부산서부지원 경매2계