나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경113050 [1] 부산광역시 강서구 강동동 2188 주/상용건물 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경113050 [1] 부산광역시 강서구 강동동 2188 주/상용건물 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매2계 2024타경113050 | 소재지: 부산광역시 강서구 강동동 2188 | 감정가: 1,402,944,000원 | 최저가: 687,443,000원 | 용도: 주/상용건물

1. 부산 강서구 강동동 2188 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경113050 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 강동동 2188

용도: 주/상용건물

감정가: 1,402,944,000원

토지 면적: 658.00㎡ (약 199.05평)

건물 면적: 494.17㎡ (약 149.49평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각, 제시외 물건(ㄱ~ㅂ) 매각 포함. 건물은 일반건축물대장상 '강동동 2188, 2188-1번지' 양 지상에 소재하나, 건물등기사항전부증명서 및 현황상 '강동동 2188번지'에 소재함.

1.2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 강서구 강동동에 위치하며, '덕도초등학교(폐교)' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 주택, 소규모 공장, 농경지, 소규모 점포 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 가능한 것으로 보입니다. 북측으로 노폭 약 3-4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다. 이는 지역 특성상 산업시설과 농경지가 혼합된 지역의 특성을 반영하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 물건(ㄱ~ㅂ) 또한 매각에 포함됩니다. 건물등기사항전부증명서 및 현황과 건축물대장상 소재지가 일부 상이한 점(강동동 2188, 2188-1번지 vs 강동동 2188번지)이 확인되므로, 현장 확인 및 등기부등본을 통한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

소규모 점포 등이 형성되어 있다는 점과 건물 1층이 근린생활시설로 이용 중이라는 점에서 지역 주민을 대상으로 하는 기본적인 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 주변이 주택, 공장, 농경지 등이 혼재된 지역 특성상 대규모 상권보다는 국지적인 배후 수요에 의존하는 상권으로 보입니다. 부산신항 배후 국제산업물류지구 일반산업단지 실시계획 변경 승인 등 인근 지역의 개발 계획이 진행되고 있어 향후 상권 변화 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

건물의 1층은 근린생활시설로, 2층은 다가구주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 임대 관계는 미상으로, 실제 거주 현황 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요합니다. 주변에 폐교된 덕도초등학교가 있어 학군 관련 사항은 신중한 접근이 요구될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 소재지 불일치: 일반건축물대장상 소재지와 등기부등본 및 현황상 소재지가 달라, 이에 대한 명확한 확인 및 법적 검토가 필요합니다. 이는 추후 재산권 행사 및 건물 관리 시 문제가 될 수 있습니다.

2. 임대 관계 미확인: 임대차 현황을 파악할 수 없어, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

3. 비행안전구역(제5구역): 본 물건이 위치한 지역은 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 '비행안전 제5구역(전술)'에 해당합니다. 이는 해당 구역 내 건축물 높이에 대한 제한(일반적으로 45m 이내, 구체적인 규제는 경사면 등에 따라 달라질 수 있음)을 야기할 수 있으며, 향후 증축이나 재건축 시 제약이 따를 수 있습니다. 관련 법규 및 규제 완화 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

4. 주변 개발 계획: 부산신항 배후 국제산업물류지구 개발 등 지역 개발이 진행 중이나, 이러한 개발이 본 물건의 가치에 긍정적 또는 부정적으로 미칠 영향에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 강동동에 위치한 주/상용 건물의 경매 물건입니다. 감정가는 14억 원 이상으로 다소 높게 책정되어 있으나, 토지 및 건물 면적을 고려하면 적정 수준일 수 있습니다. 건물이 현재 근린생활시설과 다가구주택으로 이용되고 있어 수익형 부동산으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 건축물대장과 등기부등본 상 소재지 불일치, 임대 관계 미확인, 그리고 가장 중요한 '비행안전 제5구역'에 속해 있어 건축 행위에 대한 법적 제한이 있을 수 있다는 점은 신중한 고려가 필요한 부분입니다. 폐교된 초등학교 인근이라는 점도 입지 분석 시 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 지역 개발 잠재력: 부산 강서구는 신항만 배후지 개발, 에코델타시티 등 대규모 개발이 진행되고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

2. 주/상용 복합 건물: 1층 근린생활시설과 2층 다가구주택으로 활용 가능한 구조는 임대 수익 확보에 유리할 수 있습니다.

3. 비행안전구역 규제 완화 가능성: 군사시설 보호법상 비행안전구역에 대한 규제 완화 움직임이 일부 지역에서 나타나고 있으므로, 향후 규제 완화 시 건축 행위의 제약이 줄어들 가능성도 배제할 수 없습니다.

4. 가격 메리트: 만약 시세 대비 저평가된 상태에서 낙찰받을 경우, 향후 지역 개발 및 임대 수익을 통해 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매2계