나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100228 [50] 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 10층1005호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '동대신역' 북서측 인근에 소재하며 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '동대신역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2019.07.30 사용승인의 철근콘크리틑구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 201호 외 50개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 등 마감,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~51) 공히 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매 진행시 확인하시기 바람.

설비내역

공히 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 기호(1~51) 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3~4미터, 남측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동2가 41 : 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건이 소재한 건물 중 일부 층 공용부분(복도)에서 내장마감재(타일)의 탈락, 부풀어 오름 등의 현상이 관찰되었으니, 경매입찰시 참고하시어 입찰하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100228 (50)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 10층1005호 (신주소: 부산광역시 서구 구덕로305번길 10)

* 용도: 업무시설 (오피스텔)

* 감정가: 117,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경상남도정치망수산업협동조합

1.2. 면적 및 건물 현황

* 토지면적: 7.33㎡ (약 2.22평)

* 토지 지분: 7.3281㎡ (약 2.21평)

* 건물면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

* 건물 지분: 28.19㎡ (약 8.53평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 중 10층 1005호

* 사용승인일: 2019년 07월 30일

* 건물 총 동수: 1개동

* 건물 총 세대수: 51세대

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위임차권

* 주의사항: (제공된 정보에 구체적인 주의사항은 명시되지 않음)

* 특수물건정보: 중복사건, 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '동대신역' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지는 인접 필지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

* 부산도시철도 1호선 '동대신역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 토지 북측으로 노폭 약 3~4미터, 남측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구: 방화지구

* 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 100m, 최고높이 140m), 가축사육제한구역

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

* 말소기준권리: 2020년 06월 02일 접수된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권 (을3) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 을4 주택임차권 (황종섭): 2020년 02월 10일 전입 및 확정일자를 취득하였으며, 대항력이 있습니다. 보증금 100,000,000원으로, 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 말소되는 권리: 소유권보존, 소유권이전, 근저당권, 임의경매, 강제경매 등 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 총 채권액: 4,720,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황종섭

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2020년 02월 10일

* 확정일자: 2020년 02월 10일

* 배당신고일자: 2024년 01월 25일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리이며, 매수인이 인수해야 할 보증금입니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 2019-08-09 (조정희)

* 소유권이전: 2020-06-02 (이은경)

* 근저당권: 2020-06-02 (경상남도정치망수산업협동조합, 금4,620,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 2024-01-25 (황종섭, 금100,000,000원) - 인수 (전입/확정 2020-02-10)

* 임의경매: 2025-01-17 (경상남도정치망수산업협동조합, 3,764,630,694원) - 말소

* 강제경매: 2025-01-22 (강민화, 103,715,068원) - 말소

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 소재한 서대신동2가 일대는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

* 인근에 병원 (부산대병원, 동아대병원) 과 시장 (서대시장) 등이 있어 지역 주민들의 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 동대신역 역세권에 위치하여 유동인구 확보가 용이하며, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

4.2. 임대/매매 수요

* 오피스텔 및 업무시설로서, 병원 종사자, 대학생, 직장인 등을 대상으로 한 임대 수요가 존재할 수 있습니다.

* 역세권 입지와 신축급 건물이라는 장점은 매매 수요에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

* 교통: 부산도시철도 1호선 동대신역 및 다수의 버스노선 이용 편리.

* 의료: 부산대학교병원, 동아대학교병원 등 종합병원 인접.

* 쇼핑: 인근에 마트 및 편의점, 전통시장(서대시장) 등 위치.

* 교육: 대신초등학교, 대신여자중학교 등 학군 양호 (최근 실거래가 정보에는 A 등급으로 표기된 학교들이 언급됨).

5.2. 주변 환경

* 지역 자체는 비교적 조용하며, 주거 환경과 업무/상업 시설이 조화를 이루고 있습니다.

* 구덕운동장이 인근에 있어 산책 등 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인 황종섭 씨의 보증금 100,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰 후 총 지출액을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 건물 하자 및 이용상태

* 일부 층 공용부분(복도)에서 내장 마감재(타일)의 탈락, 부풀어 오름 등의 현상이 관찰되었습니다. 이는 향후 보수 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

6.3. 복잡한 권리관계

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등의 표기는 복잡한 채권 관계와 다수의 권리가 얽혀있음을 나타내므로, 권리 분석에 각별한 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 서구 서대신동2가에 위치한 에비뉴엘 오피스텔로, 동대신역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 주변에 병원, 학교, 시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 투자 모두 고려해볼 만합니다.

그러나 가장 큰 리스크는 보증금 1억원에 대항력을 가진 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 총 부담액이 상당 부분 늘어날 수 있습니다. 또한, 건물 공용부분의 미관상 문제와 실제 이용 상태에 대한 확인이 필요하며, 복잡한 권리 관계 역시 철저한 사전 조사를 요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산도시철도 1호선 동대신역 도보 이용 가능.

* 준신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물.

* 생활 편의시설 인접: 병원, 시장, 학교 등 풍부한 생활 인프라.

* 상업지역 위치: 주변 상권 및 업무시설과의 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 황종섭 씨의 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 총 지출액에 직접적인 영향을 미치므로, 예상 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 합니다.

2020년경 유사 면적의 본 건물 거래가가 1억 1천만원 ~ 1억 2천만원대에 형성된 것으로 파악되나, 이는 약 4~6년 전 시세이므로 현재 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

* 최근 1~2년 이내 본 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 실거래가 (매매)

* 현재 임대 시장에서의 전세 및 월세 시세, 그리고 이를 통한 예상 임대 수익률

만약 현 시세를 보수적으로 감안하여 본건의 순수 가치가 감정가(117,000,000원)와 비슷하다고 가정한다면, 총 부담액은 낙찰가 + 100,000,000원이 될 것입니다. 예를 들어, 감정가 수준인 117,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 지출액은 217,000,000원이 됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 인수되는 임차 보증금 1억원을 고려한 총 부담 가능액에서 희망하는 수익률을 역산하여 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 시점에서는 정확한 현 시세 정보가 부족하여 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 입찰 희망자는 반드시 최신 시세 조사와 함께 인수되는 임차 보증금으로 인한 총 투자 비용을 면밀히 검토하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.