나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100228 [44] 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '동대신역' 북서측 인근에 소재하며 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '동대신역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2019.07.30 사용승인의 철근콘크리틑구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 201호 외 50개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 등 마감,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~51) 공히 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매 진행시 확인하시기 바람.

설비내역

공히 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 기호(1~51) 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3~4미터, 남측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동2가 41 : 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건이 소재한 건물 중 일부 층 공용부분(복도)에서 내장마감재(타일)의 탈락, 부풀어 오름 등의 현상이 관찰되었으니, 경매입찰시 참고하시어 입찰하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 상세정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100228 (44)

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 9층905호

용도: 오피스텔

감정가: 117,000,000원

토지면적: 7.33㎡ (약 2.22평)

건물면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '동대신역' 북서측 인근에 위치하며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 '동대신역'이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물 구조: 2019년 7월 30일 사용 승인된 철근콘크리트 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 10층 건물 중 9층 905호입니다. 외벽은 몰탈 위 치장석 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 추정되며, 창호는 샷시 창호입니다.

이용상태: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용 상태는 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

설비내역: 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있으며, 위생, 급배수, 도시가스를 이용한 난방 설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 북측으로 노폭 약 3~4미터, 남측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 100m, 최고높이 140m), 가축사육제한구역에 해당합니다.

공부와의 차이: 건물 내 일부 층 공용부분(복도)에서 내장 마감재(타일) 탈락, 부풀어 오름 현상이 관찰되었습니다. 경매 입찰 시 참고하시기 바랍니다.

3. 입지조건

3.1. 교통 및 접근성

본건은 부산 도시철도 1호선 '동대신역' 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한 차량 접근성이 양호하며, 단지 주변으로 시내버스 정류장이 다수 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

3.2. 주변 환경

주변 지역은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 및 상업시설 이용이 편리합니다. '동대신역'을 중심으로 형성된 상권을 배후지로 두고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 요약

본건은 복수의 권리관계가 설정되어 있으며, 특히 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수되는 보증금이 발생할 수 있는 물건입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-09-16

확정일자: 2019-09-03

대항력: 있음

비고: 선순위 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 등기부 현황 (말소기준권리: 을3 근저당권, 2020-06-02 접수)

소유권보존: 갑1 (2019-08-09) - 조정희

소유권이전: 갑2 (2020-06-02) - 이은경 (매매)

근저당권: 을3 (2020-06-02) - 경상남도정치망수산업협동조합 (말소기준권리)

주택임차권: 을4 (2023-07-24) - 김이슬 (전입 2019-09-16, 확정 2019-09-03) - 매수인 인수 (대항력 있음)

임의경매: 갑3 (2025-01-17) - 경상남도정치망수산업협동조합 (말소)

강제경매: 갑4 (2025-01-22) - 강민화 (말소)

강제경매: 갑5 (2025-02-03) - 김이슬 (말소)

총 채권액: 4,720,000,000원

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을구 4번 주택임차권 (김이슬, 2023.07.24 등기)은 대항력 있는 임차권으로, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 서대신동2가는 부산 서구의 주요 상업 및 주거 지역으로, 동대신역을 중심으로 상업 활동이 활발합니다. 오피스텔은 이러한 지역 특성상 업무 및 주거 수요가 일정 수준 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 인근 시설

인근에 동대신역, 각종 은행, 병원, 음식점, 소매점 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

대중교통 접근성이 우수하며, 상업지역에 인접하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6.2. 교육 및 의료시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육시설과 종합병원을 포함한 의료시설이 위치하고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 김이슬의 보증금 100,000,000원입니다. 이 금액이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 하므로, 실제 투자 비용이 증가합니다.

7.2. 중복사건 및 유동화 물건

중복사건 발생 및 유동화 물건이라는 점은 권리 분석 및 절차 진행 시 복잡성이 수반될 수 있음을 시사합니다.

7.3. 공동담보

공동담보 설정으로 인해 다른 채권자의 추가적인 권리 행사 가능성이 존재할 수 있습니다.

7.4. 건물 하자

건물 공용부분(복도)에서 마감재 탈락, 부풀어 오름 등의 현상이 관찰되어, 이에 대한 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7.5. 이용상태 미확인

실제 이용 상태가 확인되지 않았으므로, 경매 낙찰 후 사용에 제약이 따를 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 서구의 역세권 오피스텔로서 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원 인수라는 중대한 부담이 존재하며, 이는 투자 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 중복 사건, 유동화 물건 등의 특수성이 있어 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다. 또한 공용 부분의 하자 및 실제 이용 상태 확인이 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 교통 여건: 동대신역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 수요: 상업 및 주거 복합 지역으로 오피스텔에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 상대적 저평가 가능성: 대항력 있는 임차인 인수 부담으로 인해 시장 가격 대비 저가에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 117,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

따라서, 실질적인 투자 비용을 고려하여 보수적으로 접근 시, 예상 입찰가는 약 17,000,000원 수준에서 고려될 수 있습니다. 이는 감정가에서 인수 보증금을 차감한 금액입니다. 다만, 이는 단순 계산에 따른 것으로, 실제 시세, 경쟁 입찰 현황, 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

11. 추가 참고사항

11.1. 지도 검색 결과

주변 지역 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 주를 이루고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.