나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100228 [32] 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '동대신역' 북서측 인근에 소재하며 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '동대신역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2019.07.30 사용승인의 철근콘크리틑구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 201호 외 50개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 등 마감,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~51) 공히 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매 진행시 확인하시기 바람.

설비내역

공히 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 기호(1~51) 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3~4미터, 남측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동2가 41 : 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건이 소재한 건물 중 일부 층 공용부분(복도)에서 내장마감재(타일)의 탈락, 부풀어 오름 등의 현상이 관찰되었으니, 경매입찰시 참고하시어 입찰하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

(재매각) 특별매각조건 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100228

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 8층801호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 107,000,000원

* 건물면적: 25.90㎡ (약 7.84평)

* 토지면적: 6.73㎡ (약 2.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경상남도정치망수산업협동조합

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건, 공동담보, 재매각

* 주의사항: 재매각 물건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '동대신역' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산도시철도 1호선 '동대신역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지 위에 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 북측으로 폭 약 3~4미터, 남측으로 폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 2일 접수된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강민화

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 29일

* 확정일자: 2022년 4월 29일

* 배당신고일자: 2024년 5월 31일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 강민화는 배당신고를 하였으며, 전입 및 확정일자를 받았으나 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 말소 예정 등기인 주택임차권(을4)으로 등재되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 부산지하철 1호선 동대신역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 주변에 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 배후 수요 또한 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 인근에 신축 아파트 단지가 있어 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 동대신역 도보 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 도보 거리에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있어 생활이 편리합니다.

* 교육: 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 의료: 대형 종합병원들이 인근에 있어 의료 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공용부분(복도)의 내장 마감재 탈락 및 부풀음 현상이 관찰되어, 경매 입찰 시 해당 부분의 수리 및 보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 실제 이용상태 확인이 필요합니다. 내부 상태 및 불법 개조 여부 등은 현장 조사 또는 관계 기관 문의를 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 본 물건은 재매각 물건으로, 최초 입찰 당시 유찰 사유를 파악하는 것이 중요합니다. (유찰 사유 미확인 시 추가 조사 필요)

* 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특이사항은 복잡한 권리관계나 추가적인 법적 절차가 수반될 수 있음을 시사합니다. 다만, 본 건에서는 모든 권리가 말소될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 1호선 동대신역 인근에 위치한 오피스텔로, 역세권 프리미엄과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상되나, 공용부 마감재 하자에 대한 보수 비용 발생 가능성을 유의해야 합니다. 등기부상 권리관계는 복잡하나 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담은 없습니다. 재매각 물건이므로 적극적인 관심과 면밀한 현장 조사를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 동대신역 초역세권의 우수한 입지 조건으로 향후 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 2019년 준공된 비교적 신축 건물로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 채권자 및 임차인이 배당신고를 했고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* (재매각) 물건으로, 적정 가격으로 입찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 107,000,000원

* 면적: 25.90㎡ (약 7.84평)

* 주변 시세 분석: 유사 면적의 오피스텔 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 현 시세는 약 90,000,000원 ~ 110,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 본 건은 재매각 물건이며, 제시된 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 실질적인 취득 가격은 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 공용부 하자 보수 비용 및 시장 상황을 감안하여 100,000,000원 ~ 105,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.