나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100228 [18] 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 5층505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '동대신역' 북서측 인근에 소재하며 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '동대신역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2019.07.30 사용승인의 철근콘크리틑구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 201호 외 50개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 등 마감,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~51) 공히 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매 진행시 확인하시기 바람.

설비내역

공히 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 기호(1~51) 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3~4미터, 남측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동2가 41 : 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건이 소재한 건물 중 일부 층 공용부분(복도)에서 내장마감재(타일)의 탈락, 부풀어 오름 등의 현상이 관찰되었으니, 경매입찰시 참고하시어 입찰하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호 : 부산서부지원 2025타경100228 (18)

경매 구분 : 부동산 임의경매

채권자 : 경OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각 대상 : 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지 : 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 5층505호

용도 : 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가 : 116,000,000원

토지 면적 : 7.33㎡ (약 2.21평)

건물 면적 : 28.19㎡ (약 8.53평)

건물 구조 : 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 2019년 7월 30일 사용승인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치하며, 지하철 1호선 '동대신역' 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 환경

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 부산도시철도 1호선 '동대신역'이 인접해 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 인접 필지 대비 대체로 평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 북측으로는 노폭 약 3~4미터, 남측으로는 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 이

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 5월 26일

확정일자: 2023년 5월 10일

배당신고일자: 2025년 3월 12일

대항력: 없음

권리분석 결과, 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금이 전액 배당될 것으로 예상됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 오피스텔 시장 동향

본건이 소재한 서대신동2가 일대는 지하철 1호선 동대신역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합지역입니다. 인근에 비교적 신축에 속하는 엘렌시아(2022년 준공) 오피스텔의 경우 20평형대 매매가가 8,450만원 수준을 형성하고 있으며, 서대신엔스타(2013년 준공)의 경우 40m² 타입 매매가가 800만원대부터 형성되어 있습니다. 본건 에비뉴엘 오피스텔은 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 감정가는 116,000,000원입니다.

4.2. 주변 상권 특성

본건 인근은 동대신역을 중심으로 근린생활시설, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 다만, 대규모 쇼핑 시설 이용을 위해서는 롯데몰 광복점 등으로 이동해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 마트: 탑마트 서대신점, 홈플러스익스프레스 서대신점 등

* 시장: 서대신시장

* 의료: 이경인내과의원, 서영준신경외과의원 등 및 동아대학교병원, 부산대학교병원 인접

5.2. 교육 및 의료시설

* 초등학교: 대신초등학교

* 중학교: 부산대신중학교, 초장중, 부산중앙여자중학교

* 고등학교: 부경고등학교, 부산서여자고등학교, 혜광고등학교

* 종합병원: 동아대학교병원, 부산대학교병원

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 중복사건, 유동화물건: 해당 물건은 중복사건 및 유동화물건으로 분류되어 있어, 권리관계 확인 시 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 상태 관련 리스크

* 공부와의 차이: 건물 내 일부 층 공용부분(복도)에서 내장 마감재(타일)의 탈락, 부풀어 오름 등의 현상이 관찰되었습니다. 이는 향후 보수 또는 관리 필요성을 시사합니다.

* 이용 상태 미확인: 이해관계인 부재로 인해 실제 이용 상태를 경매 진행 시 직접 확인해야 합니다. 이는 임대차 관계나 현황 파악에 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 1호선 동대신역 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축 연식(2019년 사용승인)과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 주변에 생활 편의시설 및 병원, 학교 등이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무 목적으로 활용 가능성이 높습니다. 다만, 공용 부분의 일부 하자 및 임차인 상태 확인 필요성, 중복/유동화 물건이라는 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동대신역 도보 거리로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 수요: 주변 편의시설, 병원, 학교 등으로 인해 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

* 낮은 인수 권리 부담: 임차인이 대항력이 없어 인수할 보증금이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 116,000,000원이나, 주변 유사 오피스텔 시세 및 본건의 면적(28.19㎡)을 고려할 때, 현 시세는 90,000,000원에서 105,000,000원 사이로 추정됩니다. 따라서, 신중한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 100,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 본 물건의 낙찰가는 경매 진행 상황 및 입찰 참여자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.