나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100228 [11] 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '동대신역' 북서측 인근에 소재하며 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '동대신역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2019.07.30 사용승인의 철근콘크리틑구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 201호 외 50개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 등 마감,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~51) 공히 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매 진행시 확인하시기 바람.

설비내역

공히 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 기호(1~51) 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3~4미터, 남측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동2가 41 : 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건이 소재한 건물 중 일부 층 공용부분(복도)에서 내장마감재(타일)의 탈락, 부풀어 오름 등의 현상이 관찰되었으니, 경매입찰시 참고하시어 입찰하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 소개

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치한 에비뉴엘 오피스텔로, 총 51개 호실 중 401호입니다. 2019년 7월 30일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 사건입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 4층 401호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층, 지상 10층 건물 내 4층 401호

건축 연면적: 1,850.51㎡ (약 560평)

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

1.3. 토지 정보

토지 면적: 6.73㎡ (약 2.03평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중인 부정형의 토지

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 105,000,000원 (1억 5백만원)

토지 면적: 6.73㎡ (약 2.03평)

건물 면적: 25.90㎡ (약 7.83평)

2. 입지조건

2.1. 교통

부산 도시철도 1호선 '동대신역'이 북서측 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 역시 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.2. 주변 환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치하며, '동대신역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2020년 6월 2일 접수된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권입니다. 해당 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 황지혜 (황 )

보증금: 100,000,000원 (1억원)

전입일자: 2020년 4월 20일

확정일자: 2020년 4월 2일

대항력: 있음

배당신고일자: 2024년 4월 29일

등기부상 '을구 4번'으로 등기된 주택임차권은 말소 기준권리보다 늦으나, '대항력 있음'으로 표시되어 있으며, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

3.3. 인수 권리

등기부 요약 및 물건명세서에 따르면, 을구 4번 주택임차권(황지혜)은 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

일반상업지역 내에 위치하여 오피스텔 및 근린생활시설 등 다양한 업종이 혼재된 상권을 형성하고 있습니다. 동대신역을 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있어 임대 수요가 예상됩니다.

4.2. 시세 동향

본건과 유사한 면적(전용 25.90㎡)의 에비뉴엘 오피스텔 매매 시세는 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 선으로 형성될 것으로 추정됩니다. 월세 시세는 보증금 1억원 기준, 월 50만원 ~ 70만원 선으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변으로 동대신역을 중심으로 상업시설, 마트, 병원 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 동신초등학교, 부산고등학교 등이 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.3. 의료시설

삼성메디컬센터 부산 등 종합병원을 포함한 다양한 의료시설이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 의료 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 황지혜 씨의 보증금 1억원입니다. 해당 임차권은 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용에 1억원이 추가된다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 공용부분(복도)에서 내장 마감재의 탈락, 부풀어 오름 현상이 관찰되었다는 감정평가서 요약이 있습니다. 이는 추후 유지보수 비용 발생 가능성을 시사합니다. 또한, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어 철저한 권리분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 오피스텔로 입지 및 교통 여건이 양호하지만, 1억원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 감정가가 1억 5백만원으로 책정되어 있으나, 인수해야 할 보증금을 고려하면 실질적인 총 투자 비용은 매우 높아집니다. 따라서, 낙찰 후 총 투자 비용과 예상 시세 차익을 면밀히 비교하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 건물 상태 양호 (사용승인 2019년)

* 부산 도시철도 1호선 동대신역 역세권으로 교통 편리

* 주변 상업 및 생활 편의시설 풍부

* 일반상업지역으로 향후 가치 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

현 시세 기준으로 본건과 유사한 면적(전용 25.90㎡)의 매매가는 1억 2천만원에서 1억 4천만원 사이로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 1억 5백만원이나, 인수해야 할 임차인의 보증금이 1억원임을 감안할 때, 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 신중하게 산정해야 합니다.

만약 시장에서 통용되는 본 건물의 실질 가치가 최대 1억 3천만원이라고 가정할 경우, 이를 기준으로 인수 보증금 1억원을 제외하면 입찰가 상한선은 약 3천만원 수준으로 계산됩니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 40,000,000원 ~ 50,000,000원 사이로 제안합니다. 이 가격대에서 낙찰될 경우 총 매수 비용은 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원이 되며, 투자 수익을 고려한 추가적인 검토가 필요합니다. 이는 매우 공격적인 입찰가이며, 권리관계 및 인수 부담에 대한 충분한 이해를 바탕으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.