나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100228 [8] 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 서대신동2가 소재 '동대신역' 북서측 인근에 소재하며 부근은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 '동대신역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2019.07.30 사용승인의 철근콘크리틑구조 평스라브지붕 지하1층 지상10층 건 내 2층 201호 외 50개호로서,
외벽 : 몰탈 위 치장석 등 마감,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~51) 공히 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매 진행시 확인하시기 바람.

설비내역

공히 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등 되어 있으며, 기호(1~51) 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 3~4미터, 남측으로 노폭 약 5~6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서대신동2가 41 : 일반상업지역(2012-06-06)(일반상업지역), 방화지구(2012-06-06)(방화지구), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 100m, 최고높이 140m))<건축법>, <추가기재>가축사육제한구역.

공부와의 차이

본건이 소재한 건물 중 일부 층 공용부분(복도)에서 내장마감재(타일)의 탈락, 부풀어 오름 등의 현상이 관찰되었으니, 경매입찰시 참고하시어 입찰하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100228 (8)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

소재지: 부산광역시 서구 서대신동2가 41 에비뉴엘 3층305호 (신주소: 부산광역시 서구 구덕로305번길 10)

용도: 업무시설 (오피스텔)

사용승인일: 2019년 07월 30일

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 114,000,000원

토지면적: 7.33㎡ (약 2.21평)

토지 지분: 7.3281㎡ (약 2.21평)

건물면적: 28.19㎡ (약 8.52평)

건물 지분: 28.19㎡ (약 8.52평)

1.3. 건물 구조 및 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브 지붕

건물 규모: 지하 1층, 지상 10층

해당 호수: 3층 305호

내부 마감: 벽지 마감 등 추정

창호: 샷시 창호

1.4. 특이사항

* 중복사건, 유동화물건, 대항력있는 임차인, 공동담보 물건입니다.

* 건물 중 일부 층 공용부분(복도)에서 내장 마감재(타일)의 탈락, 부풀어 오름 현상이 관찰되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치하며, 부산도시철도 1호선 '동대신역' 북서측 인근에 소재합니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

* 대중교통: 부산도시철도 1호선 '동대신역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 시내버스 정류장도 가까이에 위치하여 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

* 차량 접근: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인접한 도로 상태도 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 제한: 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준 높이 100m, 최고 높이 140m)

2.4. 주변 환경 분석 (혐오시설 포함)

현재 제공된 정보와 검색 결과로는 본건 소재지 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. 인근 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 일반적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물)

* 소유권보존: 2019년 08월 09일

* 소유권이전: 2020년 06월 02일 (이은경)

* 근저당 (말소기준권리): 2020년 06월 02일 (경상남도정치망수산업협동조합, 채권최고액 4,620,000,000원)

* 임의경매: 2025년 01월 17일 (경상남도정치망수산업협동조합)

* 강제경매: 2025년 01월 22일 (강민화)

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

을구 3번 근저당권(2020년 06월 02일)이 말소기준권리이며, 해당 경매 개시 결정(갑구 3번, 2025년 01월 17일)보다 선순위 권리이므로, 낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 4,620,000,000원으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임호승

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2020년 02월 05일

* 확정일자: 2020년 02월 05일

* 배당신고일자: 2025년 04월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 인수되는 권리

제시된 정보에 따르면, 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요에 대한 내용은 없으므로 해당 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서대신동2가는 동대신역을 중심으로 주거지와 상업시설이 혼재된 지역입니다. 최근 부산 지역의 상권은 전반적으로 사업체 수 증가 추세를 보이고 있으나, 일부 구도심 상권은 변화를 겪고 있습니다. 서대신동 일대는 재개발 및 가로주택정비사업 등이 추진되는 지역이 있어 지역 활성화 잠재력이 있습니다.

4.2. 역세권 이점

동대신역(도시철도 1호선) 역세권에 위치하여 대중교통을 이용한 부산 시내 접근성이 우수합니다. 이는 오피스텔의 임대 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4.3. 상권 내 오피스텔 현황

주변 지역은 아파트, 주택과 더불어 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 다만, 최근 실거래가 정보상 '에비뉴엘' 오피스텔의 직접적인 매매 건수는 많지 않으며, 주로 2020년경 거래 사례가 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

* 지하철: 부산도시철도 1호선 동대신역 도보 이용 가능.

* 버스: 인근 다수의 시내버스 노선 운행.

5.2. 생활 편의 시설

* 쇼핑: 홈플러스 익스프레스 서대신점, 탑마트 서대신점 등 근린 생활 편의시설이 인근에 위치합니다.

* 금융/행정: 서부산세무서, 부산서부경찰서 등이 비교적 가까운 거리에 위치해 있습니다.

* 의료: 부산대학교병원, 동아대학교병원 등이 차량 접근 가능한 거리에 있습니다.

* 기타: 재래시장(서대신동 골목시장)이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.3. 교육 환경

* 초등학교: 대신초등학교 (학군 등급 A, 약 0.7km)

* 중학교: 대신여자중학교 (학군 등급 A, 약 0.8km)

* 고등학교: 부경고등학교 (학군 등급 C, 약 0.5km), 부산서여자고등학교 (학군 등급 C, 약 0.6km)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 임호승 씨는 2020년 02월 05일 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있습니다. 보증금 1억 원에 차임은 0원으로, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 절차 및 명도 과정에서 변수가 될 수 있으므로, 상세한 확인이 필요합니다. 특히, "중복사건, 유동화물건"이라는 특이사항과 함께 고려해야 합니다.

6.2. 건물 내외부 상태

감정평가서 상 건물 중 일부 층 공용부분(복도)에서 내장 마감재(타일)의 탈락 및 부풀어 오름 현상이 관찰되었다는 점은 건물 유지 보수에 관한 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.3. 중복 사건 및 유동화 물건

중복 사건 및 유동화 물건이라는 특이사항은 경매 절차가 복잡하거나 채권자 간의 이해관계가 얽혀 있을 가능성을 나타냅니다. 이는 낙찰 후 권리 관계 정리에 추가적인 시간이나 노력이 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.4. 이용상태 확인 필요

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 이해관계인 부재로 인해 실제 이용상태 확인이 필요하다는 점은 현재 공실 상태인지, 또는 다른 용도로 사용되고 있는지 등 실제 현황 파악의 중요성을 강조합니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 동대신역을 도보로 이용 가능한 역세권 오피스텔입니다.

* 비교적 최근 준공: 2019년 사용승인으로 신축에 가까워 관리가 용이할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주변 재개발/정비사업 추진으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대.

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정될 가능성이 있어 시세 차익 기대.

8. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 서구 서대신동2가에 위치한 오피스텔로, 동대신역 역세권의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 2019년 준공으로 비교적 신축이며, 합리적인 감정가로 인해 투자 매력이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 건물 공용 부분의 하자, 중복/유동화 물건이라는 특수성 등 권리 관계 및 물리적 상태에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 특히 임차인과의 명도 절차, 건물 상태에 따른 수리 비용 등을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 해당 물건과 유사한 면적(전용 8.52㎡)의 오피스텔 매매가는 2020년 5월 기준 1억 1700만원 내외로 파악됩니다.

본건의 감정가는 1억 1400만원으로, 최근 시세 정보가 제한적이므로 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 위에 명시된 권리 관계, 임차인 명도, 건물 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 감정가: 114,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 (2020년 5월 기준): 1억 1700만원 내외

* 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담금 (임차인 보증금): 0원

현재 시세를 고려할 때, 감정가인 1억 1400만원 수준 또는 약간 상회하는 금액을 고려해볼 수 있습니다. 하지만 시세 변동 가능성 및 물건의 특수성을 감안하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.