나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100471 [3] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 8층802호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100471 [3] 부산광역시 사하구 하단동 604-34 8층802호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매2계 2025타경100471 | 소재지: 부산광역시 사하구 동매로29번길 13, 8층802호 | 감정가: 242,000,000원 | 최저가: 118,580,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부산서부지원 2025타경100471 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경100471 (3)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-34, 8층 802호

용도: 오피스텔

감정가: 242,000,000원

토지면적: 12.97㎡ (약 3.92평)

토지 지분율: 1297.45

건물면적: 53.02㎡ (약 16.04평)

건물 지분율: 5302

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 온OOOOOO

특이사항: 현칭 크라운 34

주의사항: 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나, 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동에 위치하며, '하단초등학교' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 중·소규모 아파트 단지와 공동주택, 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 1호선 '하단역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조의 지상 13층, 지하 1층 건물입니다. 외벽은 스톤코트 및 치장석 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조로 되어 있습니다. 해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 등기되어 있으나, 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.4. 설비 내역

건물 내에는 위생 및 급·배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 공동현관문 설비, 기계식 주차 설비, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지 이용 현황

토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 본건은 서측으로 노폭 약 10m 내외, 본건 3)의 경우 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

1.6. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건이 속한 지역은 준주거지역이며, 도로, 비행안전구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 역사문화환경보존지역(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률)으로 지정되어 있습니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 온OOOOOO이고 채무자 겸 소유자는 주OOOOOOOO입니다. 임의경매는 채무 불이행으로 인한 담보권 실행 경매이므로, 경매 절차를 통해 낙찰이 이루어지면 기존의 권리관계는 대부분 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위인 권리나 인수해야 할 유치권 등이 있는지에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 인수가 예상되나, 현장 조사를 통해 최종 확인이 필요합니다.

1.8. 상권분석

본건이 위치한 하단동 일대는 주거시설과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 유동인구가 꾸준히 형성될 수 있는 상권입니다. 특히 '하단역' 인근으로 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 주변에 중·소규모 아파트 단지 및 공동주택이 많아 오피스텔의 주거 수요 또한 확보될 수 있습니다.

1.9. 생활정보

하단역이 인근에 위치하여 부산 시내로의 접근성이 우수하며, 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변에 하단초등학교 등 교육 시설과 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 잘 갖춰져 있어 주거 생활이 편리할 것으로 보입니다. '크라운34'라는 명칭으로 사용되고 있으며, 현재 주거용으로 이용 중이라는 점은 생활 편의성을 높이는 요소입니다.

1.10. 지도 및 주변시설 (혐오시설 포함)

본건 주변으로는 하단초등학교, 각종 상가 및 오피스텔, 공동주택 등이 혼재되어 있습니다. 도보 거리에 지하철 하단역과 다수의 버스 노선이 있어 교통이 매우 편리합니다. 검색 결과, 본건 주소지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되거나 파악되지는 않았습니다. 다만, 모든 지역은 개발 계획이나 민원 발생 가능성이 잠재하므로 지속적인 관심이 필요합니다.

1.11. 잠재적 리스크

1. 공부상 용도와 현황 이용 용도 상이: 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 현황 '주거용 오피스텔'로 이용 중인 점은 추후 이행강제금 부과, 주택 관련 대출 제한, 또는 건물 관리에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 리스크가 있습니다.

2. 임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지 여부, 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 토지이용계획 상 제한: 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 리모델링, 재건축 등 개발 행위에 있어 법적인 제약을 받을 수 있습니다.

1.12. 종합 의견

부산 사하구 하단동에 위치한 본건은 하단역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 오피스텔입니다. 현재 주거용으로 이용 중이며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 기대됩니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용 용도의 불일치, 임대 관계 미상, 토지 이용 계획상의 제한 사항 등은 투자 전 신중한 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 낙찰 후 명도 및 법적 문제 해결 방안을 마련한다면 합리적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.13. 투자 포인트

1. 초역세권 입지: 지하철 1호선 하단역 인근으로 탁월한 교통 편의성을 제공합니다.

2. 생활 편의성: 주변에 각종 상업시설, 교육시설, 편의시설이 밀집되어 있어 주거 환경이 우수합니다.

3. 실거주 및 임대 수익 기대: 현재 주거용으로 이용 중이며, 향후에도 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 기대해볼 수 있습니다.

4. 감정가 대비 저가 매수 기회: 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매2계