나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [39] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 12층 1203호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [39] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 12층 1203호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매1계 2023타경53951 | 소재지: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 12층 1203호 (보수동2가,수림하우스나동) | 감정가: 136,000,000원 | 최저가: 46,648,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 부산광역시 중구 보수동2가 수림하우스나동 오피스텔 경매 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경53951 (39)

소재지: 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 12층 1203호

용도: 오피스텔 (업무시설)

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

감정가: 136,000,000원

토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

건물 전용면적: 29.87㎡ (약 9.05평)

소유자/채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현재는 주거용으로 이용 중입니다. 이 점은 향후 주택 관련 세금 및 법규 적용 시 주의가 필요합니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 분석

본건은 부산광역시 중구의 중심지에 위치하며, 중부산세무서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 업무시설(오피스텔), 아파트, 일부 근린생활시설(점포)이 혼재된 주거 및 상업 복합 환경입니다.

최적의 교통 환경: 남서측 인근에 부산 지하철 1호선 토성역이 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권입니다. 또한 인근에 시내버스 정류소가 있어 부산 시내 이동성이 우수합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역에 위치하며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 등으로 지정되어 있어, 상업 시설로서의 잠재력이 높고 건축물의 밀집도가 높은 지역임을 알 수 있습니다.

2.2. 권리 분석

매각 대상: 토지와 건물이 일괄 매각되는 건으로, 토지/건물 지분이나 제시외 면적 등의 복잡한 권리 관계는 없는 상태입니다. (제시외면적 0.00㎡)

경매 구분: 농OOOO으로 진행되는 부동산 임의경매 사건으로, 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매이므로, 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰 후 소멸될 가능성이 높습니다.

임차인 현황: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 현장 조사 및 매각물건명세서 확인을 통해 대항력 있는 임차인의 유무를 필히 확인해야 합니다. 만약 주거용으로 이용 중인 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있는 가장 큰 권리적 리스크가 됩니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주변 환경: 중구는 고지대가 많아 계단 도로 정비 등 주거 환경 개선 사업이 연차적으로 진행되고 있는 구도심 지역의 특성을 가지고 있습니다. 본건 건물은 주차타워 시설이 되어 있어 주차 환경이 상대적으로 양호한 편입니다.

생활 편의 시설: 도심 내 위치하며 지하철역 및 관공서(중부산세무서)에 근접하여 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

혐오 시설: 해당 지역은 구도심 및 상업지역에 속하며, 검색 결과 인근에 특별한 혐오 시설(대형 기피 시설)은 확인되지 않았습니다. 단, 주위가 유사 업무시설, 아파트, 점포로 이루어져 있어 일반적인 도심지 소음은 발생할 수 있습니다.

3. 투자 검토

3.1. 잠재적 리스크

용도 문제: 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 실제 '주거용'으로 이용 중인 점이 가장 큰 리스크입니다. 주택임대사업자 등록 가능 여부, 주택 수 산정 및 취득세, 양도소득세 등 세금 부분에서 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 구청 건축과 및 세무사와의 면밀한 상담이 필수입니다.

노후도: 건물의 정확한 사용승인일은 미상이지만, 주변 환경이 구축 건물과 혼재되어 있어 건물의 노후도를 고려해야 합니다. (철근콘크리트 구조, 평슬래브 지붕의 13층 건물)

3.2. 종합 의견

본건은 부산 구도심의 핵심 역세권 입지(토성역 인근)를 가진 소형 오피스텔(전용 약 9.05평)로, 저렴한 감정가(1억 3,600만원)로 접근 가능한 소액 투자 물건입니다. 주거용 수요가 높을 것으로 예상되나, 공부상 용도와 실제 사용 용도의 차이에 따른 법적/세무적 리스크를 명확히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 토성역 인근의 더블 역세권(버스 정류장 포함) 입지이며, 일반상업지역 내에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

소액 투자: 1억 3천만 원대 감정가로 소액 투자가 가능하여 투자금 대비 효율을 높일 수 있습니다.

주거 선호도: 소형 평수임에도 불구하고 (주거용) 업무시설로 이용 중이며, 개별난방 설비 및 승강기 등 기본 설비가 잘 갖춰져 있어 1인 가구 주거 수요가 높을 것으로 판단됩니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계