나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [35] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 11층 1104호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [35] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 11층 1104호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매1계 2023타경53951 | 소재지: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 11층 1104호 (보수동2가,수림하우스나동) | 감정가: 118,000,000원 | 최저가: 40,474,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경53951 (35)

소재지: 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 11층 1104호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 금 118,000,000원

토지면적: 6.01㎡ (약 1.82평)

건물면적: 25.64㎡ (약 7.76평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건의 현황 및 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 내 11층 1104호입니다.

외벽은 석재치장 및 스톤코트로 마감되었으며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 이중창 및 복층유리창으로 보통 수준입니다.

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기, 공동현관문, 도시가스 개별난방설비 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

현재 공부상(서류상)은 업무시설(오피스텔)이나, 실제는 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 중구 보수동2가 소재 중부산세무서 남서측 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 일부 점포 등이 혼재된 주거 및 업무 혼합지역에 해당합니다.

교통 여건은 인근에 지하철 토성역이 소재하고 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용에 편리하며, 소형차량 출입이 가능하여 보통의 교통사정을 갖추고 있습니다.

사다리형에 유사한 토지로 주변과 평탄하며, 북서측으로 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 분석

본건의 용도는 일반상업지역에 위치하며, 주위에는 중부산세무서를 비롯한 업무시설과 다양한 상업시설이 밀집되어 있습니다. 이는 공실률이 낮은 임차수요를 기대할 수 있는 요소입니다.

특히, 인근에는 국제시장, 부평깡통시장 등 부산의 대표적인 상권이 위치하고 있어, 관련 종사자나 상업 활동에 종사하는 1인 가구의 주거 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

2.3. 생활 정보

교통

지하철 토성역 인접으로 부산 도심 접근성이 우수합니다.

주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설

상업지역 특성상 주변 상권 이용이 매우 편리하며, 인근에 부산대학교병원 등 대형 의료시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변환경

고지대가 많은 중구의 지역 특성상 계단 도로 정비 사업이 진행되는 등 주거환경 개선 노력이 있습니다.

공부상 업무시설임에도 주거용으로 이용 중인 점을 감안할 때, 주거 목적으로 활용될 가능성이 높습니다.

2.4. 혐오시설 및 기타 참고사항

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 일반상업지역에 위치하고 시장 상권과 인접하여 주간 및 야간에 소음이나 유동 인구가 많을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 리스크 진단

3.1. 권리 분석

본건은 소유자와 채무자가 동일인인 임의경매 사건으로, 기본적인 권리관계는 복잡하지 않을 것으로 판단됩니다.

매각 대상은 '토지/건물일괄매각'이므로 낙찰 시 토지와 건물의 소유권을 모두 취득합니다.

다만, 감정평가서에 임대관계는 '미상(未詳)'으로 기재되어 있어, 낙찰 후 임차인(주거용 세입자)의 유무 및 대항력 발생 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있다면 명도 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

용도상의 리스크

공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나 실제는 주거용으로 이용 중입니다. 향후 주택 수 산정 및 세금 부과 기준이 주거용으로 판단될 경우, 매수인의 다른 주택 소유 여부에 따라 세금(취득세, 양도소득세 등)이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 세무 전문가의 상담이 필수입니다.

규제 리스크

일반상업지역 및 방화지구에 위치하여 재개발/재건축 시 용적률 이점은 있으나, 건축 관련 제한 사항(가로구역별 최고높이 제한, 방화지구 규제 등)이 적용될 수 있습니다.

4. 최종 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 부산 원도심의 핵심 상권 및 업무 지구 인근에 위치하며, 지하철역이 가까워 입지 조건이 우수합니다. 소형 평형(전용 약 7.76평)으로 1인 가구에게 적합한 주거 공간이며, 인근의 풍부한 임차 수요를 바탕으로 안정적인 임대수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 토성역 인근의 초역세권 입지로, 교통 및 상권 접근성이 매우 뛰어납니다.

소형 면적: 최근 1인 가구 및 소액 투자자들이 선호하는 전용면적 약 7.76평의 소형 평형입니다.

풍부한 임차수요: 중부산세무서 등 업무지구 종사자, 부산대병원 등 의료시설 종사자, 국제시장 등 상권 종사자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

상대적으로 낮은 감정가: 감정가가 1억 1,800만원으로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 바탕으로 작성되었으며, 투자를 결정하기 전에는 반드시 현장 조사와 전문적인 권리 분석 및 세무 상담을 거치시기 바랍니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계