나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [30] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 10층 1004호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [30] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 10층 1004호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매1계 2023타경53951 | 소재지: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 10층 1004호 (보수동2가,수림하우스나동) | 감정가: 122,000,000원 | 최저가: 41,846,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경53951 (30)

소재지: 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 10층 1004호

용도: 오피스텔 (실제 주거용 이용 중)

감정가: 122,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 이OO, 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

본건은 13층 건물 중 10층에 위치한 오피스텔입니다. 건물 전용면적은 25.64제곱미터(약 7.76평), 대지권 면적은 6.01제곱미터(약 1.82평)로 소형 평형에 해당합니다.

1.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 건물이며, 외벽은 석재치장 및 스톤코트 마감입니다. 내부에는 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스 개별난방 설비가 되어 있어 주거에 필요한 기본 시설은 양호합니다.

특이사항으로, 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 확인되므로, 투자 시 주택임대차보호법 적용 가능성 등 법률적 검토가 필요합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 부산광역시 중구 보수동2가 소재 중부산세무서 남서측 인근에 위치하며, 일반상업지역에 해당합니다. 주위는 업무시설, 아파트, 일부 점포 등이 혼재되어 있어 주거환경 및 주위환경은 보통 수준입니다. 토지 형상은 사다리형에 유사하며, 업무시설 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

소형차량 출입이 가능하며, 북서측으로 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다. 인근에 시내버스정류소가 있고, 남서측 인근에 지하철 토성역이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다. 대중교통 이용이 편리하여 직장인 또는 1인 가구의 수요가 예상됩니다.

2.3. 상권분석

본건이 일반상업지역에 위치하고 주위에 아파트, 업무시설, 점포가 밀집된 지역인 만큼, 기본적인 생활 편의시설 및 근린 상권이 발달되어 있을 것으로 판단됩니다. 상업지역의 특성상 향후 상업적 활용 가치도 잠재적으로 보유하고 있습니다.

2.4. 생활정보

주위 환경 분석에 따르면, 주거 및 업무 관련 시설이 함께 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 토지이용계획상 상대보호구역에 포함되어 있어 교육시설과의 거리도 고려된 지역으로 볼 수 있습니다. (참고: 감정평가서 요약본만으로는 구체적인 생활 인프라 시설(병원, 마트 등)의 확인은 어렵습니다.)

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

본 경매는 토지 및 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 토지 지분 또는 건물 지분만 매각되는 위험은 없습니다. 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자가 금융기관이므로 권리관계는 비교적 단순한 것으로 추정됩니다.

공부상 오피스텔(업무시설)이나 주거용으로 이용 중인 점이 중요하며, 만약 임차인이 있을 경우 주택임대차보호법의 적용을 받을 가능성이 있으므로 임차인의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

3.2. 특이 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 '공부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중'이라는 점입니다. 이는 향후 양도소득세 등 세금 관련 해석에서 주택 수에 포함될 가능성을 내포합니다.

또한, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하), 상대보호구역 등 토지이용계획 및 건축 규제 사항을 확인해야 합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 잠재적 리스크

1. 용도 리스크: 실제 주거용 이용에 따른 세금, 주택 수 산정 등 관련 법규의 해석 변화에 대한 리스크가 존재합니다.

2. 명도 리스크: 임대관계가 미상인 바, 낙찰 후 임차인의 유무 및 대항력 발생 여부에 따라 명도 난이도가 상승할 수 있습니다.

3. 혐오시설 리스크: (제공된 정보로 확인 불가) 보고서 작성 시 요청된 혐오시설 유무는 외부 검색 없이 판단할 수 없으므로, 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경 및 혐오시설 유무를 확인해야 합니다.

4.2. 종합 의견

본건은 지하철역 인근 일반상업지역에 위치한 소형 오피스텔로, 주거 환경 및 교통 접근성이 양호하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 감정가 1억 2200만원을 기준으로 합리적인 금액에 낙찰된다면, 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자처로 매력이 있습니다.

다만, 오피스텔의 주거용 이용에 따른 법률적, 세무적 리스크를 충분히 검토하고, 임차인 여부를 확인한 후 명도 계획을 철저히 수립하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

4.3. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 일반상업지역 내 위치 및 지하철 토성역 인접으로 임대 수요 확보 용이.

2. 소액 투자 가능성: 소형 평형(전용 약 7.76평)으로 비교적 적은 금액으로 투자가 가능.

3. 단순 권리관계: 토지/건물 일괄매각 및 소유자-채무자 동일로 권리관계 단순 추정.

4. 실질적 주거 이용: 주거용 이용 중으로, 주거용 임대 시장을 타겟으로 한 수익 창출 가능.

법원 정보

부산지방법원 경매1계