나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [23] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 9층 902호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [23] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 9층 902호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매1계 2023타경53951 | 소재지: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 9층 902호 (보수동2가,수림하우스나동) | 감정가: 102,000,000원 | 최저가: 34,986,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 (사건번호: 부산지방법원 2023타경53951 (23))

1.1. 기본 정보

소재지: 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 9층 902호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설, 실제 주거용 이용 중)

건물면적 (전용): 21.59㎡ (약 6.53평)

건물면적 (공급/추정): 약 32.38㎡ (약 9.79평)

토지면적: 5.06㎡ (약 1.53평)

감정가: 102,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 농OOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지조건

본건 오피스텔은 부산지하철 1호선 토성역 남서측 인근에 위치하여 도보로 이용 가능한 역세권에 해당합니다. 또한, 시내버스 정류소가 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 중부산세무서 인근에 위치하며, 일반상업지역에 속해 있어 주거 편의성이 높고 직주 근접성이 우수한 입지입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본건 주변은 동아대학교 부민캠퍼스, 부산대학교병원 등 대형 시설이 위치하여 대학생, 병원 관계자 등의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 도보 이동이 가능한 거리에 국제시장, 깡통시장, 자갈치시장 등의 부산 대표 상권이 형성되어 있어 쇼핑 및 문화생활 접근성이 뛰어납니다.

2.3. 혐오 시설 분석

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반상업지역의 특성상 유동인구가 많고 상업시설이 밀집되어 있어 주·야간 소음 및 번잡함이 발생할 수 있으며, 이로 인한 생활 소음 리스크는 존재합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 소유 관계

매각은 토지/건물 일괄 매각으로 진행되어 토지 지분에 대한 리스크는 없습니다. 본건의 소유자와 채무자는 이OO으로 동일인이며, 채권자 농OOOOOOO의 신청에 의한 임의경매 사건입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 핵심적인 주의사항은 '공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용 중'이라는 점입니다. 이는 주택임대차보호법 적용 여부에 중대한 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 전입세대 열람을 통해 임차인의 대항력 여부를 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 하는 잠재적 리스크가 발생합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 주거용 이용에 따른 리스크

본건은 주거용으로 이용 중이므로, 임차인의 대항력 외에도 주택 수 산정 및 세금 문제(취득세, 양도소득세 등)가 발생할 수 있습니다. 특히 1세대 1주택 비과세 요건 판단 시 주택으로 간주될 가능성이 높아, 투자자는 세무 전문가와 사전 상담을 통해 본인의 투자 목적에 따른 세금 리스크를 최소화해야 합니다.

4.2. 명도 리스크

주거용으로 사용 중인 오피스텔의 경우, 현장 방문 및 탐문을 통해 실제 점유자(소유자 또는 임차인)를 확인하고 명도 협상의 난이도를 파악해야 합니다. 특히 유치권, 법정지상권 등 기타 권리 신고 여부도 매각물건명세서를 통해 최종 확인해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 오피스텔은 부산 중구의 일반상업지역 내 토성역 초역세권에 위치하여 뛰어난 입지 조건과 안정적인 임대 수요층을 확보하고 있습니다. 소형 면적의 오피스텔로 높은 환금성을 기대할 수 있으며, 감정가(102,000,000원) 대비 주변 시세 및 임대료 수준을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정할 경우, 안정적인 월세 수익을 창출할 수 있는 투자 물건으로 판단됩니다. 단, 권리 분석상 '주거용 이용 여부'에 따른 임차인 대항력 및 세무 리스크를 반드시 해소한 후 입찰에 참여해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

1. 지하철 1호선 토성역 초역세권으로 대중교통 접근성 및 편의성 최상.

2. 동아대, 부산대병원 등 주요 시설 인접으로 안정적 임대 수요층 확보.

3. 일반상업지역 내 위치로 향후 미래 가치 및 토지 활용도가 우수함.

법원 정보

부산지방법원 경매1계