나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [8] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 4층 402호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [8] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 4층 402호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경53951
• 주소: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 4층 402호 (보수동2가,수림하우스나동)
• 감정가: 99,000,000원
• 최저가: 33,957,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매1계 2023타경53951 | 소재지: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 4층 402호 (보수동2가,수림하우스나동) | 감정가: 99,000,000원 | 최저가: 33,957,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 보고서 (부산지방법원 2023타경53951 (8))

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2023타경53951 (8)이며, 매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 4층 402호로, 용도는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.

현재 소유자와 채무자는 이OO로 동일인이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가는 99,000,000원입니다.

토지 전용면적은 5.06㎡ (약 1.53평)입니다.

건물 전용면적은 21.59㎡ (약 6.53평)입니다.

본 오피스텔은 전용면적 기준으로 토지와 건물 모두 소형 평수이며, 토지 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 특이사항은 없는 것으로 보고되었습니다.

소유자와 채무자가 동일인이므로 복잡한 권리 관계 발생 가능성은 낮습니다.

다만, 감정평가서에 임대관계가 미상(알 수 없음)으로 기재되어 있어, 낙찰 시 인수될 수 있는 주거 임차인(대항력 있는 임차인)의 존재 여부를 입찰 전 철저히 확인해야 합니다.

만약 선순위 임차인이 존재한다면, 보증금 전액을 낙찰자가 인수할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다.

1.4. 입지 조건 및 환경 분석

본 오피스텔은 부산광역시 중구 보수동2가에 위치하며, 중부산세무서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 본건과 유사한 업무시설(오피스텔), 아파트, 일부 점포가 혼재된 주거 및 업무 혼합 지역입니다. 주거환경 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류소가 있고 남서측 인근에 지하철 1호선 토성역이 위치하고 있어 대중교통 사정은 보통 이상으로 양호한 편입니다. (역세권)

토지는 일반상업지역 및 방화지구에 속하며, 상대보호구역(학교 환경위생 정화구역)으로 지정되어 있습니다. 상업지역 내에 위치하여 향후 투자가치 측면에서 긍정적입니다.

주변 환경 조사 결과, 도보 3분 거리에 지하철역과 버스 정류장이 있으며, 도보 5분 거리에 마트, 병원, 약국, 카페 등 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수한 것으로 판단됩니다.

다만, 검색된 정보에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활 정보 및 상권 분석

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로, 주변에 업무시설과 함께 다양한 편의시설 및 상권이 형성되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 4층이며, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스) 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있어 실거주에 적합합니다.

입주민 후기에 따르면 교통이 좋고 치안이 양호하며, 주변 편의시설 접근성이 높아 1인 가구의 거주 만족도가 높은 편입니다.

북서측으로 약 8미터 포장도로에 접해 있어 차량 접근성도 확보하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 주의사항은 "공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용 중임"이라는 점입니다.

실제 주거용으로 사용할 경우 오피스텔임에도 불구하고 주택 수에 포함되거나, 일반 업무용 대비 높은 세율(재산세 등)이 적용될 수 있는 잠재적 세금 문제가 발생할 수 있습니다. (전입신고 여부 및 실제 사용 용도에 따라 세금 및 대출에 영향)

또한, 감정평가서에 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 반드시 현장 조사를 통해 임차인의 유무 및 대항력 여부를 확인하여 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

주변 후기에 따르면 건물이 오래되어 방음이나 단열이 다소 부족할 수 있다는 의견이 있으므로, 현장 방문 시 건물 상태 확인이 필요합니다.

일부 후기에서 건물 내 주차공간이 협소하다는 지적이 있었습니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 1호선 토성역 인근의 일반상업지역에 위치한 소형 오피스텔로, 주거용으로 이용 중이며 감정가 1억 미만의 비교적 저렴한 금액대입니다. 우수한 교통 편의성과 주변 생활 인프라를 고려할 때, 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 목적이나 소액 임대 투자 목적으로 적합한 물건입니다.

투자 포인트:

1. 최고의 입지: 지하철역 및 버스정류장이 인접한 역세권이며, 각종 생활 편의시설이 도보 거리에 밀집해 있어 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

2. 상업지역 오피스텔: 일반상업지역에 위치하여 주거와 업무용 수요를 모두 흡수할 수 있으며, 향후 지가 상승에 대한 잠재력이 주거지역 대비 높을 수 있습니다.

3. 소액 투자 가능: 감정가가 9천만 원대로 총 투자금이 상대적으로 낮아 소액으로 접근하기 용이합니다.

4. 높은 임대 수요 예상: 소형 면적과 뛰어난 입지 조건은 대학생이나 직장인 등 1인 가구의 임대 수요를 충족시키기에 충분하여 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계