나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [14] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 6층 602호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [14] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 6층 602호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경53951
• 주소: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 6층 602호 (보수동2가,수림하우스나동)
• 감정가: 100,000,000원
• 최저가: 49,000,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매1계 2023타경53951 | 소재지: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 6층 602호 (보수동2가,수림하우스나동) | 감정가: 100,000,000원 | 최저가: 49,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2023타경53951 (14)이며, 소재지는 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 6층 602호입니다. 용도는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현재 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 100,000,000원으로 책정되었습니다. 본 경매는 토지와 건물을 일괄매각하는 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자는 이OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보 (전용면적 및 공급면적)

본 물건의 토지면적은 5.06㎡ (약 1.53평)입니다. 건물면적(전용면적)은 21.59㎡ (약 6.53평)으로, 소형 오피스텔(원룸형)에 해당합니다. 전용률을 고려한 공급면적은 약 35㎡ ~ 43㎡ (약 10.5평 ~ 13평)으로 추정됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 중구 보수동2가에 위치하며, 중부산세무서 남서측 인근에 소재합니다. 주위는 업무시설, 아파트, 일부 근린생활시설(점포)이 혼재된 구도심 지역입니다. 해당 지역은 전반적으로 주거 환경 및 주위 환경이 보통 수준으로 평가되며, 인근 수림하우스의 거주 후기에서도 주변 교통편의는 높은 평가를 받는 반면, 주변 환경은 보통 수준으로 평가된 바 있습니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업 및 주거 기능이 혼재된 활발한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

교통상황은 보통 수준이나, 대중교통 이용이 편리한 역세권에 위치합니다. 소형차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 다수 위치합니다. 특히 남서측 인근에 부산지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 사다리형에 유사하며 평탄하며, 업무시설(오피스텔) 부지로 이용 중입니다. 북서측으로 약 8미터의 포장도로에 접해 차량 접근성이 확보됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 내 6층 602호이며, 2017년 5월에 고시된 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하) 및 방화지구 내에 위치합니다. 외벽은 석재치장 및 스톤코트 마감, 창호는 하이샷시 이중창/복층유리창이며, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 경매 정보

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행을 위한 경매입니다. 매각대상은 토지와 건물을 함께 매각하는 일괄매각 방식이므로, 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제는 발생하지 않을 가능성이 높습니다. (※ 단, 토지 지분율 및 건물 지분율의 정확한 비율은 별도 확인 필요)

3.2. 권리분석 (등기부 및 임차인)

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황(말소기준권리 등)을 파악하기 어렵습니다. 다만, 소유자와 채무자가 동일하며, 채권자가 농협인 점으로 미루어 근저당권에 의한 임의경매로 추정됩니다. 임대차 관계는 미상이나, 매각 시 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 수 있으므로, 반드시 매각물건명세서를 통해 임차인 현황을 확인해야 합니다. 현재 제시된 정보에는 대항력 있는 임차인의 명단이 없어, 매각물건명세서 열람을 통한 추가 확인이 필수적입니다.

3.3. 특이 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 본건이 **공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용 중**이라는 점입니다.

* **주택 수 산입:** 주택으로 사용될 경우, 주택 수에 산입되어 다주택자 양도소득세 중과 대상이 될 수 있습니다.

* **용도변경:** 주거용으로 사용하기 위한 정식 용도변경은 복잡할 수 있으며, 주택 임대사업자 등록 여부 등에 따라 세금 및 규제에 차이가 발생합니다.

* **혐오시설:** 인근 혐오시설은 검색 결과에서 직접적으로 발견되지 않았으나, 주변 상업 시설 및 구도심 특성상 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권 분석 및 생활 정보

본건이 위치한 중구 보수동2가는 부산의 주요 구도심 상권인 남포동, 자갈치시장, 국제시장과 인접해 있습니다. 토성역을 통해 부산대학교병원 등 주요 편의시설 및 직장으로의 접근성이 뛰어나기 때문에, 1인 가구 및 병원 근무자를 중심으로 한 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 일반상업지역 내의 소형 오피스텔로서, 주변의 풍부한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크

* **주거용 이용에 따른 리스크:** 업무시설을 주거용으로 이용하는 현황이 향후 세금(주택 수 산입)이나 법적 규제에서 불리하게 작용할 가능성이 있습니다.

* **소형 면적 및 주차:** 전용 면적이 작아 임차인에게 매력이 떨어질 수 있으며, '주차타워 시설 되어있음'으로 판단되나, 주차 여건 및 추가 주차 가능 대수에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* **재산권 제한:** 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 존재하므로 향후 개발이나 증축에 제약이 있을 수 있습니다.

4.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합적으로 본건은 부산 구도심의 **역세권(토성역)**에 위치하여 탁월한 입지적 장점을 가지고 있으며, 1억원 감정가 이하의 소액 투자 물건으로 접근성이 뛰어납니다. 주변의 풍부한 임대 수요를 기반으로 안정적인 월세 수익을 기대할 수 있습니다.

* **투자 포인트 1: 최고의 입지 (역세권 소액 투자)**

지하철 1호선 토성역 인근 및 주요 상권 인접 지역으로, 부산 내에서도 교통 및 상권이 우수한 입지입니다. 감정가 1억원으로 소액 투자가 가능합니다.

* **투자 포인트 2: 안정적 임대 수요**

부산대병원, 중구청, 국제시장 등 주변 직장인 및 상인들의 1인 가구 주거 수요가 매우 높은 지역이므로, 공실 위험이 낮습니다.

* **투자 포인트 3: 권리관계 단순성**

토지/건물 일괄 매각으로 진행되어 권리관계가 단순하며, 등기부상 특이사항이 없다면 안전하게 입찰할 수 있는 물건입니다. (매각물건명세서 확인 필수)

※ 투자 결정을 위한 최종 확인: 반드시 임차인의 대항력 유무 및 등기부 등본 상의 권리관계(특히 말소기준권리 이후 인수할 권리)를 꼼꼼히 분석한 후 입찰에 참여해야 합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계