나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [12] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 5층 503호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [12] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 5층 503호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부산지방법원 경매1계 2023타경53951 | 소재지: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 5층 503호 (보수동2가,수림하우스나동) | 감정가: 137,000,000원 | 최저가: 46,991,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산지방법원 2023타경53951 (12)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 137,000,000원 (일억삼천칠백만원)

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 5층 503호

용도: 오피스텔 (업무시설)

층수: 13층 건물 중 5층

건물구조: 철근콘크리트구조

1.3. 면적 현황

건물 전용면적: 29.36㎡ (약 8.88평)

토지 면적: 6.88㎡ (약 2.08평)

제시외 면적: 없음

특이사항: 공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용 중임. (주의 필요)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건은 부산광역시 중구 보수동2가에 위치하며, 중부산세무서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 본건과 유사한 업무시설, 아파트, 일부 점포 등으로 이루어진 전형적인 도심 주거 및 업무 혼재 지역입니다. 전반적인 주거환경 및 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 환경은 소형 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 남서측 인근에 지하철 1호선 토성역이 있어 대중교통 이용 사정이 양호합니다. 토지이용계획상 일반상업지역 및 방화지구에 해당하며, 북서측으로 약 8미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

주변 환경 분석 결과, 현장 감정평가서 및 지도를 통해 확인된 바에 따르면, 주거 및 업무시설이 혼재된 일반상업지역으로 인접 건물 외에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조의 평슬래브지붕 13층 건물 내 5층에 위치합니다. 외벽은 석재치장 및 스톤코트로 마감되었고, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 이중창/복층유리창으로 시공되어 있습니다.

이용 상태는 공부상 업무시설(오피스텔)이나 실제로는 주거용으로 이용 중이며, 위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문 및 도시가스 개별난방설비 등의 기본적인 설비가 양호하게 갖추어져 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 편의 시설

지하철 토성역이 남서측 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있으며, 시내버스정류소와도 가까워 교통 편의성이 뛰어납니다. 중부산세무서 등 관공서가 인근에 있어 업무 편의성이 높고, 일반상업지역에 속해 있어 생활 편의시설 및 상업시설의 이용이 편리합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 및 채권 관계

본건은 토지/건물 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건으로, 채권자의 근저당권 실행에 의한 임의경매이므로 권리관계상 복잡한 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 소유자와 채무자가 동일인이므로 기본적인 권리관계는 명확합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 매각물건명세서 확인 및 현장 실사를 통해 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 함을 의미하며, 낙찰자가 인수할 보증금이 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 시장 및 상권 분석

본건이 위치한 곳은 일반상업지역으로, 토지 이용 효율이 높은 지역입니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 수요가 모두 존재하는 지역으로 판단됩니다.

소형 오피스텔/주거용으로 사용되고 있는 만큼, 인근의 직장인 및 1인 가구의 임대 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 다만, 신규 오피스텔 공급 여부와 인근 상권의 활성화 정도를 면밀히 분석하여 적정 임대료 및 매매 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 용도 관련 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '공부상 업무시설(오피스텔)이나 주거용으로 이용 중'이라는 점입니다. 주거용 사용에 따른 현황 변경 신고 여부, 지방세법 상 주택 수 포함 여부, 대출 취급 시 업무시설/주택 여부 판단 기준 등 법적/세무적 리스크를 사전에 반드시 검토해야 합니다.

5.2. 임대차 미상 리스크

'임대관계 미상'이므로, 예상치 못한 대항력 있는 임차인(선순위 임차인)이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 중대한 리스크가 발생할 수 있습니다. 매각물건명세서의 최종 정보와 현장 조사가 필수적으로 요구됩니다.

6. 종합 의견

본건은 부산 중구의 일반상업지역, 지하철 토성역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 매우 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 실거주 또는 소액 임대 투자 목적으로 적합한 물건으로 판단됩니다.

다만, 용도(업무시설 vs. 주거용)와 임대차 현황 미상이라는 두 가지 핵심 리스크를 반드시 해결하고 입찰해야 합니다. 리스크를 정확히 분석하고 적절한 입찰가를 산정한다면, 안정적인 수익률을 기대할 수 있는 투자 물건입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 최고의 입지: 일반상업지역에 위치하며 지하철 토성역과 인접하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수합니다.

7.2. 안정적인 임대 수요: 중구 도심권의 소형 평형 주거용 오피스텔로, 1인 가구 및 직장인들의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

7.3. 토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 비교적 단순하며, 토지 지분을 함께 매각하여 향후 자산 가치 보존에 유리합니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계