나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [2] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 2층 202호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [2] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 2층 202호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경53951
• 주소: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 2층 202호 (보수동2가,수림하우스나동)
• 감정가: 96,000,000원
• 최저가: 32,928,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매1계 2023타경53951 | 소재지: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 2층 202호 (보수동2가,수림하우스나동) | 감정가: 96,000,000원 | 최저가: 32,928,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산지방법원 2023타경53951 (2)이며, 소재지는 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 2층 202호입니다. 본 물건의 용도는 오피스텔이며, 감정가는 96,000,000원입니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산 임의경매입니다. 소유자 및 채무자는 이OO이고, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 건물 면적(전용면적)은 21.59㎡ (약 6.53평)이며, 토지 면적(대지권)은 5.06㎡ (약 1.53평)입니다. 해당 건물은 오피스텔로 전용면적만을 제공하며, 아파트에서 통용되는 공급면적은 별도 표기하지 않습니다. 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지 조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 부산광역시 중구 보수동2가 소재 중부산세무서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치해 대중교통 이용이 용이합니다. 특히, 남서측 인근에 부산지하철 1호선 토성역이 있어 역세권 프리미엄을 기대할 수 있는 양호한 교통 환경입니다.

2.2. 주위 환경 및 시설

주위는 업무시설, 아파트, 일부 점포가 혼재된 주상복합지역으로, 주거 및 상업 환경이 보통 수준으로 형성되어 있습니다. 인근에 중부산세무서, 부산지방법원 등 관공서와 부산의 대표적인 상권인 남포동, 자갈치 시장, 국제시장 등이 가까워 상권 및 생활 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

3. 물건 상세 정보

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 내 2층에 위치합니다. 외벽은 석재치장 및 스톤코트 마감이며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 이중창/복층유리창으로 보통의 내외장 상태를 유지하고 있습니다. 본 물건은 공부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제는 주거용(주거용 업무시설)으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

3.2. 설비 및 기타 사항

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문 등이 갖추어져 있습니다. 난방은 도시가스 공급에 의한 개별난방설비로, 소형 오피스텔로서 주거 편의성은 양호한 편입니다. 북서향, 북동향 및 남동향으로 배치되어 있으며, 주차타워 시설이 되어 있으나 주차 가능 대수 및 운영 방식에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 권리 분석

4.1. 경매의 종류 및 소유 관계

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채무자(이OO)와 소유자(이OO)가 동일하여 소유 관계에 복잡한 문제는 없습니다. 채무자가 채권자에게 진 빚을 갚지 못해 개시된 경매이며, 낙찰 후 소유권 이전 및 등기부상 권리관계는 깨끗하게 정리될 것으로 보입니다.

4.2. 특이 사항 및 리스크

가장 중요한 주의사항은 본건이 공부상 '업무시설(오피스텔)'이나 현재 '주거용'으로 이용 중이라는 점입니다. 이는 향후 임대차 관계 시 주택임대차보호법의 적용 여부, 그리고 취득세 및 재산세 등 지방세 산정 시 과세 표준의 차이로 이어질 수 있으므로, 최종 용도에 따른 세금 부분을 면밀히 검토해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 경제 환경

본건이 위치한 지역은 일반상업지역으로 높은 토지 활용도를 가지며, 주변에 중부산세무서 등 관공서가 밀집해 있어 관련 직장인 수요가 꾸준합니다. 또한, 토성역과 남포동/자갈치 상권에 인접하여 유동인구가 풍부하고, 상권 활성화 지수가 높은 편입니다. 소형 주거/업무 시설에 대한 임대 수요가 높은 입지입니다.

5.2. 생활 편의 및 교육 환경

지하철역과 버스 정류소가 가까워 교통 편의성이 우수합니다. 생활 편의시설로는 대형 상권인 남포동과 국제시장을 도보로 이용 가능하며, 중구청 및 대학 병원 등 핵심 시설도 인접해 있어 일상생활 편의성이 매우 높습니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 일반상업지역 특성상 심야 시간대 소음 발생 가능성은 상존합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 차이에 따른 법적 리스크

'업무시설'을 '주거용'으로 사용하는 경우, 추후 관련 법규(특히 건축법상의 용도변경) 및 세법(주택 수 산정 및 세금 부과)에 따른 문제 발생 가능성이 있습니다. 매수자는 이를 반드시 인지하고 명확히 정리할 필요가 있습니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

감정평가서에 임대 관계는 미상으로 되어 있어, 현재 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부가 불분명합니다. 낙찰 후 명도 과정에서 대항력 있는 임차인 유무에 따라 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 임차인 권리 분석이 필수적입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

부산광역시 중구 보수동2가에 위치한 본 오피스텔은 지하철역 및 핵심 상권 접근성이 매우 우수한 입지입니다. 소형 평형으로 총투자금이 낮아 진입 장벽이 낮으며, 주거용으로 이용되고 있어 실수요자뿐만 아니라 안정적인 월세 수익을 기대하는 투자자에게도 매력적인 물건입니다. 감정가 9,600만원은 주변 시세 및 임대 수요를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 부산 지하철 1호선 토성역 인근의 역세권이며, 자갈치/남포동 상권이 인접하여 공실 위험이 매우 낮은 핵심 입지입니다.

소액 투자 가능성: 소형 오피스텔로 낮은 총투자금액을 통해 부동산 투자에 쉽게 진입할 수 있는 기회를 제공합니다.

수익형 부동산: 인근 직장인, 1인 가구 등의 임대 수요가 높아 안정적인 월세 수익을 창출할 수 있는 수익형 부동산으로서의 가치가 높습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계