나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [1] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 2층 201호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2023타경53951 [1] 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 2층 201호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2023타경53951
• 주소: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 2층 201호 (보수동2가,수림하우스나동)
• 감정가: 94,000,000원
• 최저가: 32,242,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

부산지방법원 경매1계 2023타경53951 | 소재지: 부산광역시 중구 흑교로67번길 21, 2층 201호 (보수동2가,수림하우스나동) | 감정가: 94,000,000원 | 최저가: 32,242,000원 | 용도: 오피스텔

1. 경매 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

본건의 사건번호는 부산지방법원 2023타경53951 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

용도는 공부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현재 주거용으로 이용 중인 물건입니다.

소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 개요

소재지는 부산광역시 중구 보수동2가 79-4 수림하우스나동 2층 201호입니다.

매각대상은 토지/건물일괄매각이며, 감정가는 94,000,000원입니다.

2. 물건 현황 분석

2.1. 면적 현황

토지면적은 4.92 제곱미터(약 1.49평)이며, 토지 지분율은 492.2262754970971입니다.

건물 전용면적은 21.00 제곱미터(약 6.35평)입니다.

본건은 오피스텔이므로 분양면적은 따로 명시하지 않으며, 건물 전용면적을 기준으로 분석합니다.

제시외면적은 토지 및 건물 모두 0.00 제곱미터로, 법정지상물 등의 추가적인 권리관계는 없는 것으로 확인됩니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 13층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 석재치장, 스톤코트 마감이며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 하이샷시 이중창 및 복층유리창으로 되어 있습니다.

이용상태는 감정평가서상 (주거용) 업무시설(오피스텔)로 명시되어 있으며, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 보아 소형 주거용 부동산으로 판단됩니다.

2.3. 설비 및 기타 사항

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 승강기설비, 공동현관문, 그리고 도시가스 공급에 의한 개별난방설비가 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호한 것으로 보입니다.

기타참고사항으로 북서향, 북동향 및 남동향으로 1개층 3~5개호로 주차타워 시설이 되어있습니다.

3. 입지 조건 및 환경 분석

3.1. 입지 조건

본건은 부산광역시 중구 보수동2가 소재 중부산세무서 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 유사한 업무시설(오피스텔), 아파트, 일부 점포로 이루어져 있어 주거환경 및 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류소가 위치하고, 남서측 인근에 지하철 토성역(1호선)이 있어 대중교통 사정은 양호합니다. 역세권에 근접하여 접근성이 뛰어납니다.

3.2. 상권 분석

본건 토지는 일반상업지역에 해당하며, 사다리형에 유사한 평탄한 토지로 업무시설 부지로 이용 중입니다.

일반상업지역 내에 위치하므로 주거시설 이외에도 상업시설의 잠재적 가치를 함께 가집니다.

3.3. 생활 정보

주거용으로 이용 중인 소형 오피스텔로서, 인근에 아파트와 점포가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 높은 것으로 보입니다. 지하철역 및 버스정류장이 가까워 직장인 및 1인 가구의 주거 수요가 꾸준할 수 있는 입지입니다. (주변에 편의점, 마트, 병원, 카페, 약국 등 편의시설이 모여 있다는 리뷰가 있습니다.)

4. 권리 분석

4.1. 경매 구분 및 이해 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(이OO)의 채무 불이행으로 채권자(농OOOOOOOOOO)가 신청한 사건입니다.

소유자 및 채무자가 동일하므로 명도(인도) 과정에서 협상이 원활할 가능성이 있으나, 점유자 분석을 통해 점유 관계 및 임대차 관계(임대관계 미상)를 필히 확인해야 합니다.

4.2. 주의 및 특이 사항

주의사항: 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 이용 중입니다. 이는 현행법상 위반 가능성이 있으므로, 낙찰 후 용도 변경 또는 원상복구 문제(대부분 주거용 오피스텔은 실질적인 용도변경이 어려워 전입신고로 인한 문제는 발생할 수 있음)에 대한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 이는 추후 재개발 또는 용도변경 시 제한이 될 수 있으나, 현재 용도 유지에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지역 및 기타 리스크

공부상 업무시설을 주거용으로 이용 중이라는 점은 임대 및 매매 시 제약 사항이 될 수 있으며, 특히 전입신고 여부에 따라 임차인이 대항력을 주장할 경우 명도 리스크가 발생할 수 있습니다. (현재 임대관계는 미상입니다.)

외부 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 오히려 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있다는 긍정적인 평가가 있습니다.

건물이 오래되어 방음과 단열이 다소 부족할 수 있다는 의견이 있으므로, 내부 상태 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 전략

6.1. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 일반상업지역 내 소형 오피스텔(실제 주거용)로서, 뛰어난 입지 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 감정가가 94,000,000원으로 소액 투자가 가능하며, 1인 가구 주거용 또는 소액 투자용으로 적합한 물건입니다. 다만, 공부상 용도와 실사용 용도의 차이점에 대한 리스크 분석이 선행되어야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 토성역 인근의 역세권이며, 중부산세무서 인근의 업무 및 주거 복합지역에 위치합니다.

소액 투자: 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우, 높은 임대수익률을 기대할 수 있습니다.

용도 변경 가능성: 일반상업지역에 위치하여 향후 주변 개발 환경에 따라 상업적 가치도 기대할 수 있습니다.

주거 수요: 인근 대학생, 직장인 등 1인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계