나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65463 [1] 부산광역시 동구 초량동 593 부산역 삼정그린코아 더시티 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경65463 [1] 부산광역시 동구 초량동 593 부산역 삼정그린코아 더시티 16층1604호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경65463
• 주소: 부산광역시 동구 중앙대로179번길 27, 16층1604호 (초량동,부산역 삼정그린코아 더시티)
• 감정가: 367,000,000원
• 최저가: 125,881,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 아파트

부산지방법원 경매1계 2024타경65463 | 소재지: 부산광역시 동구 중앙대로179번길 27, 16층1604호 (초량동,부산역 삼정그린코아 더시티) | 감정가: 367,000,000원 | 최저가: 125,881,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

본 보고서 물건은 부산지방법원 2024타경65463 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 동구 초량동 593에 위치한 '부산역 삼정그린코아 더시티' 16층 1604호 아파트입니다.

1.2. 물건 정보 및 가격

용도는 아파트이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 367,000,000원으로 평가되었습니다.

전용면적(건물면적)은 69.07㎡ (약 20.89평)이며, 토지(대지권) 면적은 9.81㎡ (약 2.96평)입니다.

공급면적은 전용면적을 기준으로 추정할 때 약 86.34㎡ (약 26.1평) 수준으로 예상됩니다. (추정치)

2. 물건 상세 정보

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 지하철 1호선 부산역 남서측에 위치하는 '부산역 삼정그린코아더시티' 아파트입니다.

주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 도심지역으로, 주거환경은 보통 수준입니다.

(감정평가서요약 요향표: 위치 및 주위환경)

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층, 지상22층 건물 내 16층에 소재합니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 외장용 판넬로 마감되었으며, 창호는 샤시창호입니다.

현재 주거용으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 공동현관 보안장치, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있어 전반적인 설비 내역은 양호합니다.

(감정평가서요약 요향표: 건물의 구조, 이용상태, 설비내역)

2.3. 토지 및 도로 상태

본건 토지는 부근 일대가 동하향 완경사를 이루고 있으며, 부정형의 토지로서 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

북동측 약 12미터, 남동측 약 6미터 내외의 보도부록 및 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 용이합니다.

(감정평가서요약 요향표: 토지의 형상 및 이용상태, 인접 도로상태등)

3. 입지 조건 분석

3.1. 최고의 입지

본건은 부산을 대표하는 교통 및 상업의 중심지인 부산역 초역세권에 위치합니다.

일반상업지역 및 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 65m, 최고높이 90m) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있는 핵심 도심 입지입니다.

(감정평가서요약 요향표: 토지이용계획 및 제한상태)

3.2. 교통 환경

지하철 1호선 부산역이 근거리에 위치하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

KTX/SRT 등 고속철도 이용이 용이하며, 본건까지 차량 접근도 용이하여 전반적인 교통사정은 '양호한 편'을 넘어선 '매우 우수한 편'으로 평가됩니다.

(감정평가서요약 요향표: 교통상황, 검색 정보)

4. 권리 분석

4.1. 경매 개요

본건은 채무자(박OO)와 소유자(박OO)가 동일한 부동산 강제경매 사건입니다.

강제경매는 채권자(주OOOOOOO)의 집행권원에 의해 진행되는 경매로, 권리관계가 단순할 가능성이 높으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸합니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이므로, 토지 또는 건물만의 권리 부족으로 인한 리스크는 없습니다.

4.2. 점유 및 임대차 관계

감정평가서상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있습니다.

이는 현재 주거용으로 이용 중인 점유자가 있으나, 임차인인지 여부, 있다면 그 임차인이 대항력(전입 및 확정일자/점유)을 갖추었는지 알 수 없음을 의미합니다.

배당요구 현황 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인의 유무와 대항력 존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.

**만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우, 그 보증금 전액을 매수인이 추가로 인수할 가능성이 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 권리 분석이 필요합니다.**

4.3. 특이사항

공부(公簿)와의 차이는 없다고 기재되어 있습니다.

5. 상권 및 생활 정보 분석

5.1. 상권 분석

본건이 위치한 초량동 부산역 일대는 부산의 관문이자 핵심 상권입니다.

KTX, 지하철, 다수의 버스 노선이 집중되는 곳으로 유동 인구가 풍부합니다.

단지 내 근린생활시설 외에도 주변 상업 시설이 발달하여 편의 시설 접근성이 매우 우수합니다.

(검색 정보 기반)

5.2. 생활 정보

도보 거리에 다양한 편의점, 병원, 약국, 식당가 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 편리합니다.

인근에 주민자치센터, 구청 등 관공서도 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

(검색 정보 기반)

5.3. 혐오 시설 정보

부산역 주변은 고밀도 상업 및 업무 지역의 특성상 일반적인 주거지역에서 보이는 혐오시설(대규모 공장, 매립장 등)은 발견되지 않으나, 번화가에 인접하여 주간 및 야간에 소음, 교통 혼잡 등 도심 지역 특유의 환경적 요소는 존재할 수 있습니다.

(검색 정보 기반)

6. 잠재적 리스크

1. **점유 및 임대차 리스크:** '임대관계 미상'이 최대 리스크입니다. 선순위 임차인의 유무 및 대항력 여부에 따라 명도 난이도와 추가 인수금이 결정되므로, 입찰가 산정 시 이 부분을 보수적으로 반영해야 합니다.

2. **명도 난이도:** 강제경매는 소유자가 거주하는 경우도 많으나, 미상인 경우 명도 절차가 까다로워질 수 있습니다. 낙찰 후 명도 진행 계획을 사전에 수립해야 합니다.

3. **면적 차이:** 본건은 아파트이지만, 건물의 구조(지하 5층, 지상 22층)와 토지이용계획(일반상업지역)상 주상복합 형태일 가능성이 높습니다. 따라서 일반 아파트 대비 주거 만족도, 관리비, 대지권 비율 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

본 경매 물건은 부산의 핵심 교통 요충지인 부산역 초역세권에 위치하여 입지적 가치가 매우 뛰어납니다. 감정평가 대비 유찰될 경우 안정적인 임대수익 확보 및 향후 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

**투자 포인트:**

1. **최상급 입지:** 지하철, KTX/SRT 역세권으로 직장인 및 1~2인 가구 임차 수요가 풍부하여 공실 위험이 매우 낮습니다.

2. **안정적인 임대수익:** 상업지역 내 주거 시설의 희소성으로 인해 높은 임대수익률을 기대할 수 있으며, 특히 부산역이라는 입지는 높은 임대 선호도를 보장합니다.

3. **명확한 용도:** 아파트(주거용)로 이용 중이며, 토지/건물 일괄매각이므로 권리관계의 복잡성이 낮습니다.

**주의 사항:**

**대항력 있는 선순위 임차인 존재 여부를 면밀히 분석하고, 임차인이 불분명할 경우 명도 비용 및 시간을 입찰가에 반영하는 보수적인 전략이 필요합니다.**

법원 정보

부산지방법원 경매1계