나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62532 [1] 부산광역시 금정구 장전동 292-4 라퓨타아일랜드 2층2040호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산 2024타경62532 [1] 부산광역시 금정구 장전동 292-4 라퓨타아일랜드 2층2040호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경62532
• 주소: 부산광역시 금정구 장전로12번길 55, 2층2040호 (장전동,라퓨타아일랜드)
• 감정가: 35,000,000원
• 최저가: 12,005,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 판매시설

부산지방법원 경매1계 2024타경62532 | 소재지: 부산광역시 금정구 장전로12번길 55, 2층2040호 (장전동,라퓨타아일랜드) | 감정가: 35,000,000원 | 최저가: 12,005,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 보고서: 부산광역시 금정구 장전동 라퓨타아일랜드 2층 2040호 판매시설

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경62532 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 장전동 292-4 라퓨타아일랜드 2층 2040호

용도: 판매시설

감정가: 35,000,000원

토지면적: 2.75㎡ (약 0.83평)

건물면적: 4.63㎡ (약 1.40평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건의 현황 및 특이사항 분석

본건은 부산대학교역 서측 인근에 위치한 라퓨타아일랜드 2층 내 구분점포입니다.

현재 건물 2층 전체가 폐업 상태이며, 본건 호실은 ZARA 2층 매장 내에 위치했던 오픈상가로, 경계벽 등 별도의 표시가 없어 정확한 위치 확인이 불가능합니다. 2층 전체가 하나의 판매시설(ZARA)로 사용되었던 만큼, 개별 구분 점포로서의 복원 가능 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 감정평가서에 따르면 공동 위생설비, 화재탐지, 스프링클러, 승강기, 에스컬레이터 등 상업시설로서의 기본 설비는 갖추고 있습니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지: 초역세권 및 대학 상권

본건은 지하철 부산대역 서측 인근에 위치하여 초역세권의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주위는 주로 도로변 상가와 일부 이면지 주택으로 구성되어 있으며, 전반적인 입지 조건은 양호한 편으로 평가됩니다. 소형 차량 접근이 가능하며, 인근 주차장 이용이 용이하고, 마을/시내버스 정류소 및 지하철역이 가까워 대중교통 사정이 보통 수준입니다. 본 건물은 남동측으로 약 8미터 포장도로에 접해있습니다.

2.2. 토지 이용 및 건물 현황

토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있어 상업용 건부지로서의 가치가 높습니다. 건물은 철근콘크리트구조 및 일반/경량철골구조의 지하 2층, 지상 10층 규모로, 2006년에 준공되었습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 조건 및 위험 요소

본건은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건으로, 매각 대상 물건 자체의 권리 상 하자는 특별히 없는 것으로 보입니다. 소유자와 채무자가 동일인인 개인의 임의경매입니다.

3.2. 임대차 관계

임대차 관계는 미상입니다. 현황상 폐업 상태이므로, 임대차 관계 여부를 반드시 추가로 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 인수 여부가 중요하며, 미확인 시 명도에 대한 리스크가 발생할 수 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권의 특성 및 잠재력

라퓨타아일랜드는 부산대역 출구와 50m 이내에 위치한 초역세권 복합상가이며, 과거 멀티플렉스 영화관(메가라인, 현재는 CGV)이 입점하여 집객력을 높였던 곳입니다. 부산대 앞 상권은 부산대학교 학생뿐만 아니라 10대에서 가족 단위까지 확산된 소비층을 가지고 있으며, 미용업, 유흥음식점, 패스트푸드 등 다양한 업종이 구성된 지역 상권의 중심지입니다.

4.2. 상권의 현재 상황 및 리스크

최근 부산대 상권은 코로나19 이후 쇼핑 방식의 변화와 경기 침체가 맞물려 공실률이 높아지는 등 침체된 모습을 보이고 있습니다. 본건이 위치한 2층 전체가 폐업 상태라는 점은 이러한 상권 침체의 단면을 보여줍니다. 이는 재임대 및 수익 창출에 대한 상당한 리스크 요인으로 작용합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 환경 및 편의시설

본건은 부산대역 상권 중심부에 위치하여 상업 시설 및 편의 시설 이용은 매우 용이합니다. 건물 내에 주차장 시설이 별도 지번에 마련되어 있습니다.

5.2. 혐오 시설 여부

검색된 정보만으로는 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 유흥음식점 등 다중이용시설이 밀집된 상권 특성상 주변 환경에 대한 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위치 및 경계 불명확성

본건의 최대 리스크는 '오픈상가'이며 '경계벽 등 표시가 없어 정확한 위치를 확인할 수 없다'는 점과 '2층 전체가 폐업상태'라는 점입니다.

6.2. 용도 변경 및 복원 리스크

현재 2층 전체가 하나의 판매시설(ZARA)로 사용되었기 때문에, 개별 구분 점포(2040호)로 복원하여 사용 또는 임대하기 위해서는 건물 전체 소유자들의 동의를 포함한 복잡한 과정과 막대한 비용이 발생할 수 있습니다. 감정서상의 복원 가능 여부 확인이 핵심입니다.

6.3. 상권 침체 리스크

현재 부산대 상권의 공실률 증가 및 침체 상황은 투자 회수 기간을 장기화시키거나 수익률을 저하시킬 수 있는 직접적인 리스크입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 부산대역 초역세권, 일반상업지역 내 우수한 입지를 갖추고 감정가가 3500만원으로 낮은 소액 투자 물건입니다. 다만, 건물 2층 전체의 폐업 상태, 그리고 개별 점포의 물리적 경계가 불분명하다는 치명적인 리스크를 안고 있습니다. 따라서 이 물건은 일반적인 임대수익형 투자가 아닌, '재개발/리모델링 등 장기적 상권 활성화' 또는 '전체 층을 매입하여 재구획할 수 있는 기회'를 염두에 둔 초고위험군 투자로 판단해야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최소 금액으로 초역세권, 일반상업지역 상가 토지 지분 확보

향후 상권 활성화 시 시세 차익 기대 가능

폐업 상태로 인해 감정가 대비 매우 낮은 낙찰가 형성 가능성 (낙찰가에 따라 리스크 상쇄 가능)

7.3. 입찰 시 유의사항

입찰 전 반드시 법원 및 감정평가서를 통해 개별 점포 복원 가능성 및 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

낙찰 이후 명도 문제뿐 아니라 점포 복원 관련 관리단/건물 소유자들과의 협의 및 법적 절차가 필요할 수 있음을 인지해야 합니다.

현재 2층 전체가 폐업 상태이므로, 당장의 임대 수익은 기대하기 어렵습니다.

법원 정보

부산지방법원 경매1계