나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경4725 [1] 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 479-1 프라임에비뉴 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2024.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "중리네거리" 북서측 인근에 위치하며, 본건 북서측은 아파트단지, 본건 남측으로는 중소규모의 공장지대 및 학교, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

간선도로변에 위치하여 본건까지 제반차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이
소재하는 등 대중교통사정 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 106호 외 3개호로서,
(사용승인일: 2016.09.06)
외벽: 외장석재, 복합판넬 등 마감,
내벽: 세멘몰탈위 페인트 마감 및 샌드위치판넬(벽체) 위 내장인테리어 공사 중,
천정: 천정트러스 노출상태,
창호: 페어글라스 창호입니다.

이용상태

기호 1-3: 근린생활시설으로 이용 중입니다.
기호 4: 근린생활시설으로 이용 중입니다.

설비내역

공동위생 및 급.배수설비, 화재탐지설비 및 소방설비, 기계식주차설비, 승강기설비 등을
갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 5차선 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로1류(폭
35m-40m)(2013-12-20)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(2019-12-30)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에
관한 특별법>, 상대보호구역(2014-03-14)(안드레아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2015-01-09)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-
01-09)(포산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및
개발에 관한 법률>, 산업지원구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(2015
-12-07)(테크노폴리스지구)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 본건(기호1-3)은 인접호수(101호-105호)와 일체로 이용 중이기 위해 내부
인테리어 공사 중입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 경계벽 없이 하나의 점포로 이용.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

* 사건번호: 대구서부지원 2024타경4725 (1)

* 소재지: 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 479-1, 프라임에비뉴 1층 106호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 172,200,000원

* 토지면적: 121.13㎡ (약 36.64평)

* 건물면적: 170.50㎡ (약 51.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 내부 인테리어 공사 중 (인접 호수와 일체로 이용 중)

* 주의사항: 일괄매각, 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중

1.1. 입지조건

2.

3.

* 위치 및 주위환경

* 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 소재 "중리네거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변으로는 아파트단지, 중소규모 공장지대, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

* 본건은 간선도로변에 위치하여 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물구조 및 상태

* 본건은 2016년 9월 6일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 지상 3층 건물 내 1층 106호입니다.

* 외벽은 외장석재, 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 세멘몰탈 위 페인트 마감 및 샌드위치판넬 위 내장 인테리어 공사 중입니다. 천정은 노출 상태이며, 창호는 페어글라스입니다.

* 프라임에비뉴 건물은 총 37개 호실로 구성되어 있으며, 본건은 1층에 위치합니다.

* 토지이용 및 지형

* 본건 토지는 인접지와 대체로 등고 평탄한 사다리형으로, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로접면

* 본건은 남측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 5차선의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 대로3류, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역(안드레아유치원, 포산중학교), 절대보호구역(포산중학교), 일반산업단지, 산업지원구역, 연구개발특구(테크노폴리스지구)에 해당합니다.

1.1. 1.주변 시설 분석

2.

3.

* 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 479-1 프라임에비뉴에 위치하며, 주변에는 다양한 상업시설, 주거단지, 중소규모 공장지대, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

* 인근에 위치한 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 주요 간선도로와의 접근성이 우수하여 차량 이용 또한 용이합니다.

* Google 검색 결과, 본건 인근 지역에서 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

* 향후 대구경북경제자유구역 및 테크노폴리스 지구 개발 계획에 따라 지역 경제 활성화 및 상권 발달이 예상됩니다.

1.2. 권리분석

2.

3.

* 권리 분석 요약

* 본 건의 말소기준권리는 2023년 3월 30일 접수된 하나은행의 근저당권(을11)이며, 채권 최고액은 1,956,000,000원입니다.

* 등기부채권 총액은 2,397,014,116원입니다.

* 현재 등기된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 임의경매 개시결정(갑25, 하나은행)으로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주식회사엘케이컴퍼니

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 특이사항 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

* 공유자전원지분전부 이전 (2018-03-16, 도창현)

* 소유권이전 (2022-03-11, 주식회사케이아이랜드개발)

* 소유권이전 (2023-03-30, 주식회사태흥씨푸드)

* 근저당권 (2023-03-30, 하나은행, 1,956,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류 (2024-11-06, 신용보증기금, 333,000,000원, 말소)

* 가압류 (2024-11-13, 박귀화, 12,487,234원, 말소)

* 가압류 (2024-11-13, 김영진, 17,776,114원, 말소)

* 근저당권 (2024-11-21, 경북신용보증재단, 24,000,000원, 말소)

* 가압류 (2024-11-27, 현대캐피탈, 23,037,003원, 말소)

* 임의경매개시결정 (2024-11-27, 하나은행, 1,651,332,074원, 말소)

* 근저당권 일부 이전 (2025-01-15, 신용보증기금, 말소)

* 가압류 (2025-02-10, 현대캐피탈, 30,713,765원, 말소)

* 압류 (2025-11-24, 달성군(대구광역시), 말소)

1.3. 상권분석

2.

3.

* 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍의 중심상업지구 및 배후 주거단지와 연계된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 중소규모 공장지대가 있어 직장인 수요를 기대할 수 있으며, 아파트단지와 학교가 인접해 있어 유동인구 확보가 용이합니다.

* "중리네거리" 인근으로 차량 통행량이 많아 가시성 및 접근성이 우수하며, 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 향후 테크노폴리스 지구 개발의 영향으로 지역 경제 활성화 및 상권 발달이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2.

3.

* 교통 및 편의시설

* 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 위치하며, 차량 이용 시 주요 간선도로 접근이 용이하여 교통 편의성이 높습니다.

* 인근에 아파트단지가 밀집해 있어 주거 편의시설 이용이 편리하며, 학교(포산중학교, 안드레아유치원)가 인접해 있습니다.

* 주변에 중소규모 공장지대가 있어 직장인 관련 상권 형성 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

3.

* 내부 이용 현황

* 본건은 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중이며, 인접 호수(101호-105호)와 일체로 내부 인테리어 공사 중이라는 점은 향후 개별 호실 분할 또는 관리에 대한 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 현재 진행 중인 인테리어 공사가 적법하게 진행되고 있는지, 완료 후 원상복구 의무 등은 없는지 추가 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계

* 임차인 정보(주식회사엘케이컴퍼니)는 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 파악되었고, 대항력 또한 없습니다. 그러나 임대차 관계가 미상으로 명확하게 파악되지 않고 있으며, 채권자가 임의경매를 신청한 점을 고려할 때 채무자의 재정 상태에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 부동산 시장 변동성

* 지역 개발 계획 및 경기 변동에 따라 부동산 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

3.

* 본건은 대구광역시 달성군 현풍읍의 주요 사거리 인근에 위치한 1층 근린상가로, 교통 편의성과 주변의 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 상업, 주거, 공업 지역이 혼재된 입지로 다양한 수요층 확보가 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 성장 가능성도 기대됩니다.

* 다만, 내부 구조의 특수성(일체 이용 및 공사 중)과 임대차 관계의 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

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3.

* 탁월한 입지: 중리네거리 인근, 대로변 위치로 가시성 및 접근성이 우수합니다.

* 활성화된 상권: 주거, 상업, 공업 지역이 인접하여 다양한 고객층 흡수 가능성이 높습니다.

* 미래가치: 대구경북경제자유구역 및 테크노폴리스 지구 개발에 따른 지역 발전 수혜 예상

* 인수 부담 적음: 임차인 인수 보증금이 0원이며, 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

1.8. 예상 입찰가

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3.

* 감정가: 172,200,000원

* 본 건은 1층 근린상가로서, 일반적인 상가 경매 물건의 낙찰가율(70~80%)을 고려하고,

* 현재 내부 인테리어 공사 중인 점, 임대 관계 미상 등의 리스크를 감안할 때,

* 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 보수적으로 접근 시 약 120,540,000원 (감정가의 70%) ~ 146,370,000원 (감정가의 85%) 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

* 실제 입찰가는 해당 물건의 현장 조사, 주변 시세, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.