나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경43355 [1] 대구광역시 서구 비산동 698-36 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구서부 2024타경43355 [1] 대구광역시 서구 비산동 698-36 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경43355
• 주소: 대구광역시 서구 비산동 698-36
• 용도: 단독주택

대구서부지원 경매3계 2024타경43355 | 소재지: 대구광역시 서구 비산동 698-36 | 감정가: 203,971,440원 | 최저가: 69,962,000원 | 용도: 단독주택

1. 대구 서부지원 2024타경43355 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2024타경43355 (1)

소재지: 대구광역시 서구 비산동 698-36

용도: 단독주택

감정가: 203,971,440원

토지면적: 69.00㎡ (약 20.87평)

토지 지분율: 6900

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 168.48㎡ (약 50.96평)

건물 지분율: 16848

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 서OOOOOOOOO

특이사항: 주거환경개선지구

주의사항: 일괄매각. 매수인에게 대항할 수 있는 목록2. 을구 3번 주택임차권등기(임차보증금 9천만 원, 전입일 2021.3.25., 확정일자 2021.3.26.), 대항력 있는 임차인(임차보증금 115,000,000원, 전입일 2021.3.15.) 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

1.2. 감정평가서 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 ‘비봉초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태: 본건은 서하향 완경사지대의 부정형 토지로서, 현황 "주거용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로 및 동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 계단도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(서)(접합), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(대구비봉초등학교)(교육환경 보호에 관한 법률), 주거환경개선지구(주거환경개선지구 내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)(도시저소득주민의 주거환경개선을위한임시조치법)임.

제시목록 외의 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 시멘트벽돌조 스라브지붕 지상 3층 건물로서, 사용승인일: 1996.08.01

외벽: 외장적벽돌 붙임 등 마감

내벽: 벽지, 타일 등 마감

바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감

창호: 샷시 창호 등임

이용상태: "주택" 등으로 이용 중임

설비내역: 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물: 없음.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상임.

1.3. 입지조건

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치하며, 인근에 비봉초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 인근에 위치하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로는 폭 약 8미터의 도로, 동측으로는 폭 약 2-3미터의 계단도로와 접하고 있어 차량 및 보행 접근성에 대한 고려가 필요합니다. 토지는 서하향 완경사지의 부정형 토지이며, 현재 주거용 건부지로 이용되고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 소유자이자 채무자는 문OO이며, 채권자는 서OOOOOOOOO입니다. 권리 분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 주의사항에 명시된 임차인 관련 내용입니다. 을구 3번에는 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 임차보증금 9천만 원, 전입일 2021년 3월 25일, 확정일자 2021년 3월 26일입니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금은 1억 1천 5백만 원, 전입일은 2021년 3월 15일입니다. 이는 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미하므로 투자 시 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

1.5. 상권분석

주변에 비봉초등학교와 함께 근린생활시설들이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 단독주택 및 다세대주택이 밀집된 지역 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 이는 안정적인 임대 수요로 이어질 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치하며, '비봉초등학교'가 인근에 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. 또한, 단독주택 및 다세대주택이 주를 이루는 주거 환경으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 생활이 가능할 것으로 보입니다. 대구 도시지역 내 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 문제입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 1천 5백만 원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 발생합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있으므로, 배당 순위와 예상 배당금을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 건물 사용승인일이 1996년 8월 1일로, 건물 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 더불어, 본 물건이 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 재개발 등의 가능성도 있으나, 이에 대한 명확한 계획 확인 및 개발 시기, 방식 등에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 서구 비산동의 주거 지역에 위치하며, 초등학교 인접 등 입지적 장점을 가지고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인 존재 및 보증금 인수 가능성은 투자의 주요 변수가 될 것입니다. 또한, 1996년에 건축된 건물의 노후화와 주거환경개선지구 지정으로 인한 잠재적 불확실성도 존재합니다. 철저한 권리 분석과 임차인과의 원만한 해결, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 임차 관련 문제를 얼마나 효율적으로 해결하느냐에 달려있습니다. 만약 임차인의 보증금 전액 또는 상당 부분이 배당을 통해 회수될 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 내 집 마련 또는 임대 사업용 부동산 확보의 기회가 될 수 있습니다. 또한, 주거환경개선지구라는 점은 장기적으로는 재개발 또는 도시 재생 사업을 통한 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다. 하지만, 임차 보증금 인수 부담과 건물 노후화로 인한 수리 비용 등을 감안할 때, 충분한 자금 계획과 위험 관리 능력이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

대구서부지원 경매3계