나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9411 [1] 울산광역시 울주군 상북면 길천리 1028 답 경매

매각기일: 2026-01-13

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9411 [1] 울산광역시 울주군 상북면 길천리 1028 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매4계 2024타경9411 | 소재지: 울산광역시 울주군 상북면 길천리 1028 | 감정가: 533,511,000원 | 최저가: 182,995,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 울산지방법원 2024타경9411 (1)이며, 소재지는 울산광역시 울주군 상북면 길천리 1028의 '답'(논)입니다. 본 물건의 감정가는 533,511,000원으로 책정되었습니다. 토지면적은 2853.00㎡ (약 863.03평)이며, 건물면적은 없는 토지매각 물건입니다.

1.2. 주요 특징

본 경매는 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 김OO으로 동일하고, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 특히 '농지취득자격증명'이 필요한 농지이며, '유동화물건'이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 토지는 울산광역시 울주군 상북면 산전리 소재 "상북면행정복지센타"에서 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 천수답인 농경지대로 형성된 순수 농지 환경입니다. 전형적인 도심 외곽의 농지지역입니다.

2.2. 교통 여건

인근까지 차량 출입이 가능한 도로는 있으나, 노선버스 정류장이 근거리에 위치함에도 불구하고 일반적인 교통사정은 다소 불편한 지역으로 판단됩니다.

2.3. 토지 현황 및 제한사항

현재 이용상태는 '답'(논)입니다. 직접 도로에 접한 부분은 없으나, 접한 구거(수로)와 세로(불)(폭이 좁은 도로)가 인접해 있어 실제 이용에는 큰 불편함이 없을 것으로 보이나 맹지성에 대한 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 도시지역 내 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(축종별 제한거리 250m 미만 및 300m 미만 축종)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 소유 관계

소유자와 채무자가 동일한 김OO이며, 채권자에 의한 부동산임의경매 사건입니다. 건물 없이 토지매각이며, 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다. 임대관계는 미상입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 가장 중요한 '농지취득자격증명'을 요합니다. 낙찰자는 매각결정기일 전까지 관할 관청으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출시에는 매수보증금(입찰 보증금)을 반환받지 못하므로, 입찰 전 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 하는 중대한 주의사항입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본 물건이 농지이므로 상업적인 상권은 형성되어 있지 않습니다. 주변은 농경지대이며, 행정복지센터가 근거리에 위치해 있어 행정 중심지로서의 기본적인 기반 시설은 갖춰져 있습니다.

4.2. 생활 편의성

상북면행정복지센타가 비교적 근거리에 위치하여 기본적인 행정 서비스 및 일부 생활 편의시설 접근성은 있으나, 대중교통 이용 및 일반적 교통사정은 다소 불편한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득 리스크

가장 큰 리스크는 '농지취득자격증명' 미제출로 인한 매수보증금 몰수 가능성입니다. 해당 물건을 농지로 취득할 자격이 있는지, 그리고 지정 기한 내에 증명을 발급받을 수 있는지 철저한 사전 점검이 필요합니다.

5.2. 개발 제한 리스크

자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 대규모 개발보다는 농지 본연의 용도 유지나 소규모 개발에 초점을 맞춰야 합니다.

5.3. 맹지성 리스크

직접 도로에 접한 부분이 없다는 감정평가서의 내용으로 볼 때, 사실상의 맹지(盲地)로 분류될 가능성이 있습니다. 인접한 구거 및 세로(불)도로의 사용권(현황 도로 여부)에 대한 면밀한 현장 및 법률적 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 863평에 달하는 대규모 농지로서, 도시지역 내 자연녹지지역에 위치하여 장기적인 관점에서 개발 압력을 받을 가능성은 있으나, 현시점에서는 농지 취득 및 이용 제한이 명확한 물건입니다. 입찰의 성공 여부는 오직 '농지취득자격증명' 확보에 달려 있습니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

도시지역 내 자연녹지지역이라는 점은 중장기적으로 토지 가치 상승의 여지가 있음을 시사합니다. 또한, 대형 면적(약 863평)으로 추후 농업 경영 외의 용도로 활용할 때 토지의 활용 가치가 높습니다.

투자 포인트:

현재 농지로 이용 중이며, 상대적으로 행정복지센터와 근거리에 위치합니다. 농지법에 따른 적법한 농업 경영 목적으로 취득 가능한 실수요자나, 장기적인 관점에서 도시 계획 변경 가능성을 염두에 둔 투자자에게 적합할 수 있습니다. 단, 반드시 농지취득자격증명 조건을 충족해야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매4계