나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9121 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-11 센텀시티프라자 3층301호 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-13
물건 개요
나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9121 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-11 센텀시티프라자 3층301호 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2024타경9121
- 주소: 경상남도 양산시 물금읍 백호로 64, 3층301호 (센텀시티프라자)
- 감정가: 405,000,000원
- 최저가: 138,915,000원
- 유찰 횟수: 3회
- 용도: 근린생활시설
울산지방법원 경매4계 2024타경9121 | 소재지: 경상남도 양산시 물금읍 백호로 64, 3층301호 (센텀시티프라자) | 감정가: 405,000,000원 | 최저가: 138,915,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 개요
1.1. 사건 정보
사건번호는 울산지방법원 2024타경9121 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.
채권자는 상OOOOOOO이며, 소유자 및 채무자는 윤OO으로 확인됩니다.
감정가는 405,000,000원으로 산정되었습니다.
1.2. 물건 기본 정보
소재지는 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-11 센텀시티프라자 3층301호입니다.
용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.
현재 이용 상태는 근린생활시설(상호명 "신수")로 이용 중인 것으로 파악됩니다.
1.3. 면적 정보
본 건의 토지 면적은 83.07㎡ (약 25.13평)이며, 건물 면적은 160.65㎡ (약 48.60평)입니다.
제시외 면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡로 확인되어, 등기부와의 차이는 없습니다.
2. 입지 및 환경 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
대상 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 "가촌초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.
주변은 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주거 수요와 상업 수요가 복합적으로 존재하는 일반적인 신도시 상권 형태를 보입니다.
토지는 인접 토지와 등고평탄한 세장형이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.
2.2. 교통 상황
대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정 역시 보통입니다.
본 건은 북동측 노폭 약 20미터 내외, 남서측 노폭 약 12미터 내외의 포장도로 및 남동측 노폭 약 8미터 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 매우 우수합니다.
2.3. 토지이용계획 및 제한 상태
토지이용계획상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하여 상업 시설로서의 개발 및 이용 잠재력이 높습니다.
주요 도로 외 소로2류(폭 8m-10m), 중로1류(폭 20m-25m), 중로3류(폭 12m-15m)에 접하여 교통망이 좋습니다.
다만, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 지정되어 있어, 일부 유해 업종 등은 입점에 제한을 받을 수 있습니다.
3. 물건 상세 분석
3.1. 건물의 구조 및 이용 상태
대상 물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물 내 제3층 301호입니다.
외벽은 강화유리, 징크판넬 등으로 마감되었고, 내벽은 내부 인테리어, 타일 등, 바닥은 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시창호, 강화유리 등으로 마감되어 있습니다.
제반 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등을 갖추고 있어 건물 관리는 양호한 것으로 판단됩니다.
현재 근린생활시설(상호명 "신수")로 이용 중입니다.
4. 권리 분석
4.1. 매각 및 채권 현황
본 건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건으로, 매수인이 소유권 이전 및 등기를 위해 추가로 처리해야 할 권리적 하자는 없을 것으로 보입니다.
소유자와 채무자가 동일인(윤OO)인 점으로 미루어 개인 채무 변제를 위한 경매로 판단됩니다.
4.2. 특이 및 주의사항
임대관계는 미상(알 수 없음)으로 조사되었습니다.
이는 잠재적 매수인에게 가장 큰 리스크 중 하나이며, 낙찰 후 명도 진행 시 실제 임차인이 존재하는지 여부, 그리고 그 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인인지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재한다면 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 법원 문건 확인이 필수적입니다.
특이사항 및 주의사항은 현재 제출된 자료상 별도로 기재된 바 없습니다.
5. 상권 분석
5.1. 상권 환경 및 잠재력
물금읍은 경상남도 내에서 생활 인구수 및 상권 매출액이 높은 지역 중 하나로, 배후 인구가 풍부하여 상업 시설의 기본적인 잠재력은 갖추고 있습니다.
본 건이 위치한 가촌리 일대는 아파트 단지를 배후로 둔 항아리 상권의 특성을 일부 가지며, 학교가 인접하여 학원, 병원, 생활 밀착형 업종 등에 유리한 입지입니다.
5.2. 상권 활성화 현황
양산 물금신도시 내 증산·가촌리 일대 상권은 지역 최대 규모로 형성되었음에도 불구하고, 과거 고금리, 고물가, 과도한 상업지 지정 등으로 인해 불황을 겪으며 공실률이 높게 나타나는 등 침체를 겪은 바 있습니다.
다만, 최근 양산시와 상가주들이 상권 활성화를 위한 노력을 지속하고 있으며, 소상공인 특화거리 지원 사업 선정 등 긍정적인 변화도 시도되고 있습니다.
6. 생활 정보
본 건은 가촌초등학교 인근에 위치하며, 일반상업지역 내 근린생활시설로서 주거 지역과 밀접한 상권을 형성하고 있습니다.
양산 물금신도시는 평균 연령이 약 38세로 젊고 역동적인 도시라는 특징이 있어, 장기적으로 소비력이 높은 젊은 층을 기반으로 상권 회복을 기대할 수 있습니다.
주요 생활 편의 시설, 병원 등이 신도시 내에 잘 갖추어져 있어 생활 인프라는 우수한 편입니다.
7. 잠재적 리스크
잠재적 리스크는 다음과 같습니다.
첫째, 권리분석상 임대관계가 미상인 점은 명도 및 인수금액 발생 가능성 측면에서 가장 큰 리스크입니다. 철저한 임차인 현황 조사가 필요합니다.
둘째, 상권 자체가 과거 고금리 및 과도한 상업지 지정 등의 여파로 침체기를 겪은 이력이 있어, 현 시점의 공실률 및 임대 시세를 정확히 파악해야 합니다.
셋째, 토지이용계획상 상대보호구역에 속해 있어 학원, 일반음식점 등은 가능하나, 청소년 유해 업종을 포함한 특정 업종은 입점에 제한이 있습니다.
넷째, 지도 등 외부 정보를 통한 주변 환경 검색 결과, 특이할 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업 지구 내에 흔히 존재할 수 있는 소규모 기피시설(변전 시설 등)은 현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
8. 종합 의견 및 투자 포인트
8.1. 종합 의견
본 건은 양산 물금신도시 내 일반상업지역에 위치한 근린생활시설로, 토지/건물 면적이 약 25평/48평대로 비교적 넓어 활용도가 높습니다. 20m, 12m, 8m 폭의 도로 3면에 접하고 있어 접근성이 매우 우수합니다.
배후의 풍부한 주거 인구와 인접한 학교를 기반으로 하는 입지적 장점은 명확하나, 해당 상권의 과거 침체 이력과 현재의 공실률 수준, 그리고 임대관계 미상이라는 권리적 리스크를 동시에 안고 있습니다.
8.2. 투자 포인트
최고의 입지: 물금신도시 핵심 지역의 일반상업지역에 위치하며, 3면 도로에 접한 코너 입지에 가까운 뛰어난 접근성을 가집니다.
높은 면적 활용도: 전용 면적 160.65㎡ (약 48.60평)로, 병원, 학원, 대형 음식점 등 규모 있는 업종으로 활용하기에 적합합니다.
상권 활성화 기대: 물금읍 자체의 높은 생활인구수와 상권 활성화를 위한 시 차원의 노력이 지속되고 있어 장기적인 관점에서 상권 회복을 기대할 수 있습니다.
저가 매수 기회: 상권 침체로 인한 공실 리스크가 이미 감정가에 일부 반영되었을 가능성이 있으며, 유찰 시 투자금을 낮춰 리스크를 헤지할 수 있는 기회를 포착해야 합니다.
법원 정보
울산지방법원 경매4계