나이스옥션 법원경매 경주 2025타경286 [1] 경상북도 경주시 석장동 산38-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경286 [1] 경상북도 경주시 석장동 산38-1 임야 경매

물건 대표 이미지

경주지원 경매4계 2025타경286 | 소재지: 경상북도 경주시 석장동 산38-1 | 감정가: 582,574,000원 | 최저가: 199,823,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보

사건번호는 경주지원 2025타경286 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

1.2. 소재지 및 용도

소재지는 경상북도 경주시 석장동 산38-1이며, 용도는 임야(자연림)입니다.

1.3. 면적 및 감정가

토지면적은 22,257.00㎡ (약 6,733.04평)이며, 감정가는 582,574,000원으로 책정되었습니다. 본건은 토지일부지분매각 대상입니다.

1.4. 매각 특징 및 소유 관계

매각 대상은 '토지일부지분매각'으로, 목록2 지상 철거 및 이동 용이한 구조물은 매각에서 제외되는 일괄매각(입목포함) 건입니다. 소유자 및 채무자는 경OOOOOOOOOOOOOOO이고, 채권자는 손OO입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 임야는 경상북도 경주시 석장동 소재 '동국대학교 경주병원' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 금장대, 임야, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 형태 및 이용 상태

동측 및 서측 하향 경사 지대 내 부정형의 토지이며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다. 인접지와의 지적 경계가 대체로 불분명하여 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

2.3. 접근성 및 교통 상황

공히 지적도상 맹지(지적상 도로에 접하지 않은 토지)이나, 인접 필지를 경유하여 접근은 가능합니다. 지역적 상황을 고려할 때 대중교통 여건을 감안한 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되는 권리(말소기준권리 이하)만 존재할 것으로 예상됩니다. 다만, 매각 대상이 '토지일부지분매각'이므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송의 가능성이 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 (법적 제한 및 현황)

1. 지분매각: 가장 큰 리스크로, 타 공유자와의 관계 정리(매수 또는 매도)가 필요하며, 장기간 소요될 수 있습니다.

2. 맹지 및 경계: 지적상 맹지이며, 인접 도로상태 역시 지적도상 맹지입니다. 또한, 지적 경계가 불분명하여 경계측량을 필히 진행해야 합니다.

3. 용도 제한: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 역사문화환경보호지구, 공익용산지, 보전산지, 가축사육제한구역(일부제한), 상대보호구역(경주동국대학교, 동국대부설유치원), 문화유산(석장동암각화) 등 중첩된 용도 제한으로 인해 개발 가능성이 극히 낮습니다.

4. 현황 리스크: 본건 토지 일부가 '국가하천'에 저촉되나 저촉 정도는 미미하다고 판단됩니다. 또한, 분묘 소재 여부 파악이 외관상 불가하므로 입찰 전 철저한 현장 확인이 요구됩니다.

4. 상권 분석 및 주변 시설

4.1. 개발 제한 시설 및 주변 환경

본건은 임야로서 상업적 용도로의 활용은 현실적으로 불가능합니다. 주변은 동국대학교 경주캠퍼스, 주거지, 농경지, 형산강 변 자연 경관 지역과 인접합니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오시설

주변 시설로는 동국대학교 경주캠퍼스와 경주병원 등이 있으며, 인근 지역에 경주시의 폐기물처리시설 등 혐오시설을 친환경 에너지 타운으로 조성하는 사업이 추진된 바 있으나, 본건 토지와의 직접적인 인접성은 낮은 것으로 보입니다. 석장동 일대에서는 청동기시대 이후의 집터 및 무덤 등 유적이 발굴된 이력이 있어 문화유산 관련 제한 사항이 존재합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건 임야는 지분 매각, 맹지, 복잡하고 강력한 개발 제한(보전산지, 문화유산 보호구역 등) 등 여러 리스크를 내포하고 있어 일반적인 실수요자의 개발 목적 투자로는 부적합합니다. 장기적인 관점에서 접근해야 하는 고위험-고수익(혹은 장기 보존) 형태의 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

1. 저가 진입 가능성: 지분 매각 및 각종 규제로 인해 추후 경매 진행 시 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다.

2. 보존 가치: 금장대 및 형산강 변과 인접한 자연 경관지에 위치하며, 장기적으로 토지 보상 등의 잠재적 이슈에 대비할 수 있는 보존 목적의 투자가 가능합니다.

3. 입목 포함 일괄매각: 입목을 포함하여 일괄 매각되므로, 임야의 현 상태를 그대로 인수하게 됩니다.

5.3. 결론

토지 이용 계획에 대한 철저한 분석과 공유자 지분 매입/처분 등에 대한 구체적인 출구 전략을 수립할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다. 낙찰 전 필수적으로 경계 측량 및 분묘 유무 확인, 지자체를 통한 개발 제한 사항 재확인이 필요합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계