나이스옥션 법원경매 김천 2024타경18467 [1] 경상북도 구미시 고아읍 원호리 산11-14 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 김천 2024타경18467 [1] 경상북도 구미시 고아읍 원호리 산11-14 임야 경매

• 사건번호: 2024타경18467
• 주소: 경상북도 구미시 고아읍 원호리 산11-14
• 용도: 임야

김천지원 경매1계 2024타경18467 | 소재지: 경상북도 구미시 고아읍 원호리 산11-14 | 감정가: 1,023,096,000원 | 최저가: 716,167,000원 | 용도: 임야

1. 김천지원 2024타경18467 (1) 물건 보고서

2.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2024타경18467 (1)

소재지: 경상북도 구미시 고아읍 원호리 산11-14

용도: 임야

감정가: 1,023,096,000원

토지면적: 10,884.00㎡ (약 3,292.42평)

토지 지분율: 1088400 (전체 면적으로 간주)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 주OOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 왜OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권

주의사항: 임야도상 맹지. 연고미상의 분묘 소재.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상북도 구미시 고아읍 원호리에 위치하며, '원호초등학교' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 임야, 주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하나, 간선도로와의 연계성을 고려할 때 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 임야도 상으로는 맹지에 해당하여 직접적인 도로 접근이 어렵고, 인접 필지를 통하여 접근이 가능한 상황입니다. 구미시 고아읍 일대는 자연환경과 주거지가 어우러진 지역으로, 일부 지역에서는 개발 계획이 진행 중인 것으로 파악됩니다. 예를 들어, 원호리 산 37번지 일원은 개발행위허가 제한 구역으로 지정되어 원활한 도시개발사업 추진 및 난개발 방지를 목적으로 관리되고 있습니다. 본 물건지 자체의 구체적인 개발 계획은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 소유자 겸 채무자는 '주OOOOOOOO'이며, 채권자는 '왜OOOOOOOO'입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '분묘기지권'의 존재와 '연고미상의 분묘 소재'라는 점입니다. 분묘기지권은 타인의 토지 위에 설치된 분묘를 수호하고 봉제사하는 데 필요한 범위 내에서 그 토지를 사용할 수 있는 관습법상 인정되는 권리입니다. 이는 토지 소유자의 재산권 행사에 제약을 줄 수 있으며, 분묘의 연고자를 파악하고 협의하는 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다. 특히 연고미상의 분묘가 소재한다는 점은 분묘기지권의 성립 여부 및 연고자를 파악하는 데 추가적인 어려움이 있음을 시사합니다. '장사 등에 관한 법률' 시행(2001년 1월 13일) 이전에 설치된 분묘의 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 높으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 임야로, 자연림 상태의 토지입니다. 주변으로는 임야, 주택, 농경지 등이 분포하고 있어 현재로서 상업적 또는 주거적 가치보다는 자연 보전의 성격이 강한 지역입니다. 토지이용계획 상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다. 이러한 용도지역 지정은 대규모 개발이나 특정 시설의 설치를 어렵게 합니다. 따라서 현재 상태에서의 상업적 활용보다는 장기적인 관점에서의 토지 가치 상승이나 개발 가능성을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

주요 생활 편의시설과의 거리는 '원호초등학교'가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 접근성이 있습니다. 차량 접근이 가능하여 구미시 중심 시가지나 생활권으로 이동하는 데는 어려움이 없으나, 맹지라는 점 때문에 직접적인 접근성은 제한적입니다. 구미시 전반의 행정, 의료, 상업 시설은 차량 이동을 통해 이용 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '분묘기지권'과 '연고미상의 분묘 소재'입니다. 이는 토지 활용에 상당한 제약을 초래하며, 분묘의 이장이나 사용료 지급 등에 대한 법적 분쟁 및 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, '임야도상 맹지'라는 점은 토지로의 진출입이 용이하지 않아 건축이나 개발에 큰 장애물이 됩니다. 이를 해결하기 위해 인접 토지와의 협의(주위토지통행권 확보 등)가 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 비용이나 법적 절차가 발생할 수 있습니다. 토지이용계획 상 자연녹지지역, 준보전산지 등은 개발 행위에 제한을 두므로, 활용 방안이 제한적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 고아읍에 위치한 넓은 면적의 임야입니다. 감정가는 약 10억 원 이상으로 평가되었으나, 심각한 맹지 상태와 분묘기지권 및 연고미상 분묘의 존재는 토지의 활용성을 크게 저해하는 요소입니다. 이러한 제약 조건들을 해결하기 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다. 따라서 본 물건은 현재 상태에서의 즉각적인 활용보다는 장기적인 안목과 적극적인 문제 해결 의지가 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 넓은 면적의 임야: 10,884㎡ (약 3,292평)의 토지는 장기적인 관점에서 잠재적 가치를 지닙니다.

2. 구미시 내 입지: 향후 구미시의 개발 확장에 따른 수혜 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

3. 개발 잠재력: 맹지 및 분묘기지권 등의 문제를 해결할 경우, 개발 가능성을 모색할 수 있습니다. (다만, 이는 상당한 시간과 비용을 수반합니다.)

4. 낮은 접근성으로 인한 낮은 경쟁률: 특수 물건으로 분류되어 입찰 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

법원 정보

김천지원 경매1계